Edifici vincolati, per il permesso di costruire vale il silenzio-assenso

09/12/2025 - Il silenzio assenso si applica ora anche all’edilizia sottoposta a vincolo, a condizione che siano soddisfatti requisiti precisi, in particolare l’acquisizione preventiva di tutte le autorizzazioni vincolistiche.

Con la modifica dell’art. 20, comma 8, del DPR 380/2001, cambiano le regole del permesso di costruire per gli immobili gravati da vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali, grazie a una clausola che consente la formazione del titolo anche in presenza di vincoli, se il procedimento non viene concluso nei termini.
 

Silenzio assenso e edilizia sottoposta a vincolo: il nuovo quadro

La riforma interviene su un ambito che, in passato, era di fatto escluso dall’applicazione del silenzio assenso: gli interventi edilizi su immobili vincolati.

Tradizionalmente, la presenza di vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali comportava il ricorso al procedimento disciplinato dalla Legge 241/1990, che richiedeva il coinvolgimento di più amministrazioni, senza la possibilità che il permesso di costruire potesse formalizzarsi per inerzia.

Con le nuove disposizioni, presenti nella Legge n.182 del 2 dicembre 2025, il silenzio assenso entra anche nel campo dell’edilizia sottoposta a vincolo, seppur in modo rigorosamente regolato. La sua operatività, infatti, è subordinata al fatto che tutte le autorizzazioni e i nulla osta vincolistici siano già stati acquisiti e siano in corso di validità al momento del decorso del termine procedimentale.
 

Le modifiche al Testo Unico Edilizia

La nuova formulazione dell’articolo 20, comma 8, conferma che, in presenza di vincoli continuino ad applicarsi, in via generale, gli articoli 14 e seguenti della L. 241/1990, che disciplinano i procedimenti complessi (conferenza di servizi, acquisizione coordinata degli atti di assenso), ma intorduce una “clausola di salvaguardia”, che consente la formazione del silenzio assenso sul permesso di costruire, se soddisfatte tutte le dovute condizioni.

In pratica, non viene sostituito il modello tradizionale per l’edilizia sottoposta a vincolo, ma semplicemente integrato: se il progetto ha già superato il controllo delle autorità preposte alla tutela, il silenzio dell’ufficio edilizia, decorso il termine, può determinare la formazione del titolo abilitativo.
 

Condizioni per la formazione del silenzio assenso sugli immobili vincolati

La formazione del silenzio assenso su immobili gravati da vincoli, quindi, non è mai automatica, ma è subordinata a una condizione essenziale, ovvero l'obbligo che siano già stati acquisiti e risultare validi tutti gli atti di assenso richiesti dalla normativa di settore per lo specifico intervento che si vuole autorizzare.

In particolare è necessario che:

• siano stati rilasciati i provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, comunque denominati;

• gli atti siano quelli espressamente previsti dalla disciplina vigente a tutela degli interessi idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali e provengano dall’autorità competente alla cura del vincolo;

• le autorizzazioni siano state rilasciate sugli stessi elaborati progettuali allegati alla domanda del permesso di costruire;

• la loro validità temporale sia ancora efficace al momento in cui matura il silenzio assenso.

In assenza di questi presupposti, l’edilizia sottoposta a vincolo rimane assoggettata al regime ordinario della L. 241/1990, senza possibilità di considerare formato il permesso di costruire per effetto del solo decorso del tempo.
   

Quando si forma il silenzio assenso per il permesso di costruire

Per gli interventi su immobili vincolati, il silenzio assenso sulla domanda di permesso di costruire si forma solo al ricorrere congiunto di due condizioni principali:

• il decorso inutile del termine procedimentale; quando il termine previsto per l’adozione del provvedimento è passato senza che il dirigente o il responsabile dell’ufficio abbia adottato un diniego motivato;

• gli atti di assenso vincolistici, necessari per l'intervento che si intende eseguire sull'immobile, siano stati acquisiti preventivamente e risultano validi i relativi provvedimenti formali di autorizzazione, nulla osta o altri atti di assenso, rilasciati dalle autorità preposte alla tutela dei vincoli, e riferiti agli elaborati progettuali, oggetto della domanda.

Bisogna inoltre tener conto che eventuali richieste di integrazione documentale o istruttoria non evase incidono sul decorso dei termini e possono impedire la formazione del silenzio, mentre l’adozione di un provvedimento di diniego esclude in toto l’effetto favorevole del silenzio.

In sintesi, nell’edilizia sottoposta a vincolo, il silenzio assenso non sostituisce il controllo delle autorità di tutela, ma opera solo dopo che tale controllo è stato formalmente espresso e recepito nel fascicolo del procedimento.
 

Il ruolo dello Sportello Unico per l’Edilizia

La nuova disciplina incide anche sulle responsabilità dello Sportello Unico per l’Edilizia (SUE), al quale è attribuito un compito specifico: attestare il decorso dei termini del procedimento.

Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, in assenza di diniego motivato, il SUE, su richiesta dell’interessato, deve:

• rilasciare un’attestazione, anche in via telematica, che certifichi il decorso dei termini del procedimento;

• provvedere entro quindici giorni dalla richiesta.

Questa attestazione può essere rilasciata con esito positivo solo se non risultano richieste di integrazione documentale o istruttorie rimaste inevase e non sono stati adottati provvedimenti di diniego.

Qualora, invece, ci siano state richieste di integrazione non soddisfatte o siano stati lasciati provvedimenti negativi, lo Sportello Unico è tenuto a comunicare tale circostanza al richiedente entro lo stesso termine di quindici giorni.

Va inoltre detto che l’attestazione non “crea” il titolo abilitativo, il permesso si forma già per effetto del silenzio assenso, ed il documento rilasciato dal SUE è solo una certificazione formale, rilevante anche ai fini probatori.
 

I vincoli considerati dalla nuova disciplina

La normativa individua nello specifico quattro principali categorie di vincoli che possono incidere sulla formazione del silenzio assenso:

Vincoli di assetto idrogeologico
Riguardano la stabilità dei suoli, il rischio idraulico, le frane e, in generale, la compatibilità dell’intervento con l’assetto geologico e idraulico del territorio.

Vincoli ambientali
Attengono alla tutela di ecosistemi, habitat, aree naturali protette e, più in generale, all’osservanza della normativa ambientale.

Vincoli paesaggistici
Mirano alla salvaguardia di contesti, visuali e beni di interesse paesaggistico, per i quali è normalmente richiesta una specifica autorizzazione paesaggistica.

Vincoli culturali
Riguardano beni di interesse storico, artistico o archeologico sottoposti a tutela, disciplinati dalla normativa sui beni culturali.

In tutti questi casi, l’edilizia sottoposta a vincolo rimane assoggettata alla disciplina generale della L. 241/1990, ma la formazione del silenzio assenso sul permesso di costruire è “salvata” laddove gli atti delle autorizzazioni siano stati già acquisiti e siano in corso di validità, offrendo un margine di semplificazione a condizione di una gestione attenta del procedimento edilizio.