Umidità dalle fondazioni: quando il Condominio risponde dei danni

30/01/2026 - Quando l’umidità e le infiltrazioni interessano un’unità immobiliare posta al piano terra o seminterrato, si può parlare di umidità di risalita, infiltrazioni dal sottosuolo, percolamenti laterali o risalita capillare connessi a carenze di impermeabilizzazione, drenaggio o ventilazione del pacchetto fondazionale.
 

Umidità “dal basso” come questione giuridica

A livello giuridico, è necessario valutare se il Condominio può essere chiamato a rispondere dei danni quando l’origine del fenomeno è “strutturale” e risiede nelle fondazioni, nel sottosuolo e similari.
 
In merito, il punto centrale è questo: se l’umidità deriva da parti comuni (fondazioni/sottosuolo/sedime/vespaio, muri perimetrali controterra, intercapedini, drenaggi comuni), il Condominio può rispondere.
 
Ma la responsabilità non è automatica: è necessario valutare il nesso causale, la prova del danno, e l’eventuale caso fortuito. Inoltre, quando il fenomeno dipende da difetti costruttivi o da condizioni geologiche, la giurisprudenza distingue tra il caso fortuito ed il rischio custodiale del Condominio.
 

Fondazioni e sottosuolo sono “parti comuni”?

La responsabilità del Condominio per infiltrazioni “dal basso” presuppone, prima di tutto, che la fonte del danno sia bene comune (o bene nella disponibilità/custodia dell’ente di gestione).
 
L’articolo 1117 del Codice Civile include, tra l’altro, le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; tra queste rientrano pacificamente fondazioni e suolo (sedime), oltre a muri maestri, tetti e lastrici, ecc.
 
Tuttavia, nei casi in cui l’infiltrazione derivi da un vespaio o da una intercapedine, tali parti dell’edificio possono essere ritenute non comuni, se risultano strutturalmente e funzionalmente destinati al servizio esclusivo di una singola porzione.
 
Proprio per questo, nelle controversie inerenti alle infiltrazioni provenienti dal basso la qualificazione giuridica del manufatto è un passaggio decisivo: non basta dire “viene dal basso”, bisogna dimostrare da quale parte e a chi appartiene / chi la gestisce.
 

La responsabilità del Condomino ex art. 2051 c.c.

La Cassazione qualifica il Condominio come custode delle parti comuni, con la conseguenza che risponde ex art. 2051 dei danni che da esse provengono, salvo prova del caso fortuito.
 
Nelle infiltrazioni “dal basso”, il punto più delicato non è tanto l’astratta applicabilità dell’art. 2051 quanto: l’accertamento del nesso causale e la ricostruzione del caso fortuito (difetto costruttivo, falda acquifera, evento naturale, comportamento del proprietario, mancata aerazione interna, ecc.).
 
Più in particolare, in alcuni casi, il danno è attribuibile prevalentemente a tecniche costruttive dell’epoca in cui è stato costruito il fabbricato condominiale ed alle scelte progettuali originarie.
 
Qui la giurisprudenza non ha una formula unica: può riconoscere la responsabilità del Condominio, ma può anche escluderla se il fenomeno è ricondotto a un “fortuito” o se manca prova del collegamento causale con una parte comune oggetto della manutenzione.
 
Al fine di poter riconoscere applicabile l’esenzione di responsabilità da caso fortuito, inoltre, va verificata in concreto la governabilità del rischio.
 
In questa direzione, la Cassazione, con ordinanza n. 21317/2025, ha affrontato la responsabilità del Condominio per danni a proprietà esclusiva derivanti dal cedimento del vespaio, ribadendo il ruolo del Condominio quale custode e la difficoltà di ricondurre il vizio costruttivo alla categoria del fortuito.
 
Pur non trattandosi “solo” di umidità, la logica è omologa: se il danno deriva da un elemento strutturale comune posto a contatto con il terreno, l’eccezione del fortuito deve essere rigorosa, perché altrimenti si svuoterebbe la funzione allocativa del rischio dell’art. 2051.
 

La recente pronuncia del Tribunale di Messina n. 2309/2025

In termini di attualità, merita attenzione la decisione del Tribunale di Messina, che con la Sentenza n. 2309/2025, ha affermato la responsabilità del Condominio per danni da umidità di risalita in un locale al piano terra, valorizzando la custodia di fondazioni e sottosuolo quali parti comuni e soffermandosi sui limiti della prova del caso fortuito.
 
Questa pronuncia è particolarmente interessante perché affronta la riconfigurabilità del difetto costruttivo come caso fortuito. Il Tribunale adito, sul punto ha valutato la possibilità di poter effettuare interventi di manutenzione, monitoraggio, interventi ragionevoli e tempestivi, soprattutto a fronte di segnalazioni del fenomeno, tali da poter, di fatto, essere idonei ad escludere la scusante del caso fortuito.
 
In conclusione, se l’umidità proviene dalle fondazioni del fabbricato, il Condominio risponde dei danni da infiltrazioni? In linea di principio sì, perché fondazioni, sedime e spesso sottosuolo/vespaio sono parti comuni e il Condominio ne è custode; quindi, può rispondere ex art. 2051 c.c. quando il danno alla proprietà esclusiva deriva causalmente da quelle parti.
 
Non basta però dire “è umidità di risalita”: occorre provare, con base tecnica, che la causa è effettivamente comune e che il Condominio non può invocare un fortuito idoneo a interrompere il nesso causale. Il difetto costruttivo originario non è automaticamente fortuito: la giurisprudenza recente tende a richiedere una prova liberatoria rigorosa e valuta se il rischio fosse governabile mediante controlli e interventi.
 
Possono esistere casi di esclusione o attenuazione, soprattutto se il fenomeno è imputabile in prevalenza a tecniche costruttive dell’epoca e/o a condotte del proprietario che hanno aggravato il danno. In sintesi: la responsabilità del Condominio è una soluzione frequente e giuridicamente fondata, ma dipende dalla prova (soprattutto tecnica) del nesso causale e dalla tenuta o meno dell’eccezione di fortuito.