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Scheda Normativa

Circolare 04/08/2005 n. 10

Agenzia del Territorio - Accertamento delle unita' immobiliari urbane ai sensi dell'articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311

Oggetto:
Accertamento delle unita' immobiliari urbane ai sensi dell'articolo 1,
comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311.

Sintesi:
La circolare fornisce direttive in merito all'applicazione dell'articolo 1,
comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, concernente le modalita'
per l'accertamento delle variazioni nello stato e nella consistenza degli
immobili in seguito ad interventi edilizi, che abbiano influito sul
classamento e sulla rendita e che non siano stati oggetto di dichiarazione
in catasto.

Testo:
1 Premessa

In attuazione del disposto di cui al comma 339 dell'articolo 1 della legge
30/12/2004, n. 311, sulla G.U. n. 40 del 18/2/2005 e' stata pubblicata, la
determinazione direttoriale 16/2/05, che disciplina, ai sensi del comma 336
della medesima legge, le modalita' per l'accertamento di variazioni nello
stato di fatto degli immobili, non dichiarate in catasto.

Preliminarmente si vuole evidenziare l'importanza della norma in esame che
e' finalizzata a conseguire un miglioramento dell'attuale livello di
perequazione impositiva nel settore immobiliare attraverso il recupero di
fenomeni di elusione ed evasione fiscale.

Piu' in particolare il sopra citato comma 336 consente ai Comuni di
richiedere ai soggetti, obbligati ai sensi dell'art. 3 del R.D.L. 13/4/1939
n. 652, convertito con modificazioni nella legge 11/8/1939 n.1249, la
presentazione degli atti di aggiornamento catastale per gli immobili non
dichiarati in catasto o per i quali, per effetto di intervenute variazioni
edilizie, sussistono situazioni di fatto non coerenti con i classamenti
riportati negli atti catastali o con gli elementi assunti a base per la
determinazione della rendita.

La richiesta deve contenere gli elementi constatati, atti a motivare
l'incoerenza rilevata e la data, qualora accertabile, cui riferire la
mancata presentazione della dichiarazione catastale.


2 Ambito di applicazione delle attivita' di accertamento previste
dell'articolo 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311

Sono interessate al procedimento in esame le unita' immobiliari di
proprieta' privata oggetto di interventi edilizi, ovvero site in fabbricati
che siano stati oggetto di interventi edilizi, laddove gli stessi siano
influenti sul classamento e sulla determinazione della relativa rendita
catastale.

Sono altresi' interessate all'accertamento le unita' immobiliari di
proprieta' privata mai dichiarate in catasto, quelle variate nella
destinazione d'uso, nonche' le costruzioni che sono passate dalla categoria
delle esenti a quelle soggette ad imposizione.

Salvo piu' puntuali specificazioni che potranno nel futuro essere fornite,
si esprime l'avviso che non rientrano tra le unita' immobiliari, di
"proprieta' privata", soltanto i "beni pubblici" cioe' quei beni (demanio
necessario e demanio incidentale) che appartengono allo Stato ovvero agli
Enti pubblici territoriali a titolo di proprieta' pubblica.

E' opportuno anche sottolineare come non rientrino nell'area applicativa
delle disposizioni in esame e quindi non siano oggetto di riclassamento e di
rideterminazione della rendita, con le procedure previste dal piu' volte
citato comma 336, le unita' immobiliari estranee alla casistica sopra
esposta, anche se dovessero presentare una rendita:

. non coerente con i correnti valori immobiliari di mercato, a
seguito di intervenute mutazioni del tessuto urbano ed edilizio
che hanno prodotto una variazione disomogenea degli stessi valori
fra una microzona e quelle limitrofe;

. palesemente difforme da quella attribuita ad unita' immobiliari
limitrofe del tutto similari per consistenza, tipologia edilizia
e merito di posizione.

Come e' noto, la rideterminazione della rendita delle unita' immobiliari
ricadenti nelle due fattispecie sopracitate puo' essere operata con i
procedimenti eccezionali previsti rispettivamente dall'art. 1, comma 335,
della legge 311/04 e dall'art. 3, comma 58 della legge 662/96, nonche'
secondo i processi piu' generali di revisione parziale o generale delle
tariffe d'estimo e del classamento, segnatamente presenti nella normativa
catastale di base.

Infine e' utile evidenziare che le richieste dei Comuni, ai sensi del comma
in oggetto e per le fattispecie che non riguardano la modifica della
consistenza, non possono concernere, di norma, unita' immobiliari cui e'
attribuita la massima classe prevista per la categoria di appartenenza

Costituiscono eccezione a quanto sopra detto gli interventi edilizi sugli
immobili che giustifichino la mutazione della categoria catastale originaria
in altra di maggior pregio (segnatamente per le abitazioni di tipo
ultra-popolare e rurale in presenza di ristrutturazioni, o riqualificazioni
significative).

Sono fatti salvi i casi in cui sono applicabili le modalita' di classamento
richiamate all'art. 11, comma 2, del decreto legge 14.3.1988, n. 70,
convertito con modificazioni nella legge 13.5.1988, n. 154.


3 Collaborazione con i Comuni

Il provvedimento citato in premessa elenca, in linea di massima, le varie
tipologie di interventi edilizi, che possono produrre effetti sulla
rendita, in rapporto alla normativa e prassi catastale per l'accertamento
delle unita' immobiliari urbane.

In relazione alle difficolta' operative che potrebbero emergere
nell'applicazione della norma, connesse anche alla complessita'
dell'attuale sistema estimale catastale, gli Uffici provinciali sono
invitati a fornire ogni possibile supporto e forma di collaborazione, che
venisse loro richiesta dai Comuni, ivi compresa anche una sintetica
formazione tecnica in materia di accertamento delle unita' immobiliari
urbane.

Questa ultima potra' prevedere chiarimenti in materia di:

. soggetti tenuti alla presentazione in catasto delle
dichiarazioni di unita' immobiliari urbane di nuova
costruzione, denunce di variazione di unita' censite ovvero
delle costruzioni passate dalla categoria delle esenti a quelle
soggette ad imposizione;

. termine previsto per le suddette dichiarazioni e relative
sanzioni, in caso di inadempimento o tardiva presentazione;

. modalita' di predisposizione e di presentazione delle
dichiarazioni;

. natura delle rendita catastale, data di riferimento delle
tariffe vigenti;

. articolazioni territoriali ai fini della determinazione delle
tariffe e delle rendite delle unita' immobiliari urbane;

. finalita' degli interventi revisionali previsti dalla normativa
catastale di base e di quelli speciali di cui all'art. 3, comma
58 della legge 662/96 e di cui ai commi 335 e 336 dell'art. 1
della legge 311/04; interazione processi comma 335-336;

. criteri per il calcolo della consistenza;

. criteri generali per l'attribuzione della categoria e classe,
anche con riferimento agli specifici parametri localmente
adottati;

. strumenti posti a disposizione dei Comuni e gestione degli
stessi.

In particolare e' importante fare rilevare come, per le unita'
immobiliari ubicate nelle microzone per le quali potrebbe essere attivata
anche la revisione parziale del classamento ai sensi del comma 335, gli
accertamenti connessi all'attuazione del comma 336, devono precedere quelli
relativi ad una eventuale revisione ai sensi del comma 335. Resta inteso che
ai sensi del comma 335 si deve in ogni caso procedere alla individuazione
delle microzone anomale. Di fatto, essendo diversa la motivazione tecnica
alla base dell'attribuzione del nuovo classamento e, peraltro, anche
diversa la decorrenza fiscale dei relativi esiti, ciascun accertamento deve
essere autonomamente definito, registrato in banca dati e notificato ai
soggetti interessati.

Al fine di agevolare gli scambi informativi con i Comuni e' opportuno
designare nell'ambito dell'Ufficio provinciale uno o piu' funzionari,
ciascuno referente sulla materia specifica nei confronti di uno o piu'
Comuni. Sempre per la stessa finalita' di ottimizzare la fase concernente
l'organizzazione della attivita' e lo scambio informativo, e' opportuno che
anche il Comune indichi un proprio referente designato a tale specifico
scopo.


4 Gestione delle segnalazioni dei Comuni

L'articolo 6 del provvedimento direttoriale prevede che l'Agenzia renda
disponibile una procedura per la creazione di un data base informatico
contenente l'elenco delle richieste inviate dai Comuni ai soggetti
interessati ai fini di provvedere alla predisposizione di atti di
aggiornamento del classamento delle unita' immobiliari e dei relativi esiti.

A tal fine, l'Agenzia del territorio ha provveduto:

. alla definizione del tracciato dati in formato XML utile al
trasporto delle informazioni tra i due Enti;

. alla predisposizione di un pacchetto software stand-alone, a
disposizione dei Comuni, atto a generare i file relativi alle
segnalazioni da fornire, nel formato di cui al punto precedente;

. a rendere disponibile ai Comuni interessati una specifica
funzionalita' (su WEB) per la consultazione puntuale dello
stato di lavorazione delle singole segnalazioni inviate e la
visualizzazione dei dati di monitoraggio, attraverso il sistema
di interscambio dati dell'Agenzia (SISTER).

Le forniture dati, rese con le modalita' sopra illustrate, consentiranno
una puntuale gestione delle pratiche di aggiornamento sia per le finalia'
interne dei Comuni sia per le esigenze dell'Agenzia del territorio. La
soluzione prescelta permettera' inoltre di uniformare le informazioni
provenienti dai vari Comuni, acquisendole secondo un formato codificato,
prevedendo per ogni campo informativo un ristretto elenco di situazioni
segnalabili, semplificando l'attivita' di competenza dei Comuni.

Il pacchetto software sopra descritto e' gia' disponibile ed e' scaricabile
alla pagina internet:
http://www.agenziaterritorio.it/servizi/comunieistituzioni/index.htm.

Il medesimo software e' gia' in uso sperimentale presso alcuni Comuni e, in
seguito ad eventuali osservazioni operative che potranno pervenire da tale
iniziativa potra' essere oggetto di rivisitazione/integrazione.

4.1 Contenuti del data base

Il file di fornitura dati e' articolato per unita' immobiliare e
conterra', per ciascuna segnalazione, i seguenti dati informativi da
inserire a cura dei Comuni:

a) informazione sulla banca dati catastale (CT o CEU), cui e'
riferito l'identificativo di cui alla lettera b) successiva;

b) identificativo dell'unita' immobiliare, quando disponibile,
ovvero della particella di CT sul quale insiste la costruzione
non dichiarata in catasto;

c) dati relativi alla toponomastica;

d) generalita' e domicilio dei destinatari della richiesta;

e) data e protocollo della richiesta inoltrata ai suddetti
destinatari;

f) data di avvenuta notifica;

g) sintesi dei dati accertati dai quali discende l'incoerenza della
rendita iscritta negli atti catastali:

g1) uiu non dichiarate in catasto ed afferenti a fabbricati
urbani gia' noti;

g2) uiu con diversa destinazione d'uso derivante da
interventi edilizi;

g3) uiu con destinazione d'uso autorizzata ma non coerente in
catasto;

g4) uiu con forte incremento di valore e redditivita' dovuto
a ristrutturazione;

g5) uiu con forte incremento di valore e redditivita' dovuto
a manutenzione straordinaria;

g6) uiu variate nella consistenza catastale;

g7) uiu variate nelle caratteristiche tipologiche,
distributive e/o impiantistiche;

g8) uiu sottoposte a restauro e/o risanamento conservativo;

g9) uiu non dichiarate in c atasto afferenti a fabbricati di
nuova costruzione;

g10) uiu gia' esenti da imposta ed ora soggette a tassazione
(ad es. ex fabbricati rurali).

g11) altre uiu gia' esenti da imposta ed ora soggette a
tassazione

h) data, se conosciuta, cui riferire la violazione degli adempimenti
catastali in materia di dichiarazione di nuova costruzione o di
variazione di quelle censite.

Il file e' infine integrato a cura degli Uffici provinciali del territorio
con i dati di competenza e che sono elencati nel successivo paragrafo 4.3.

Riguardo alla natura dei dati sopra riportati si ritiene utile indicare le
seguenti specifiche integrative. Preliminarmente si evidenzia che le
segnalazioni dovranno pervenire dai Comuni secondo i seguenti criteri:

. per unita' immobiliare, nel caso di immobile gia' identificato
in catasto;

. per numero di particella di CEU, nel caso di unita' immobiliare
facente capo ad un fabbricato urbano gia' accatastato in parte;

. per numero di particella di CT, nel caso di unita' immobiliare
ubicata nella stessa particella in cui risulta edificato un
fabbricato non accatastato al CEU (presentato il solo TM) o al
CT (immobile sconosciuto in catasto).

Nel caso di notifica riguardante una o piu' unita' immobiliare inoltrata ad
uno o piu' soggetti (gli stessi aventi diritto su tutti gli immobili oggetto
di notifica), il Comune provvedera' alla compilazione di tante segnalazioni
quante sono le combinazioni di unita' immobiliari e soggetti destinatari
della richiesta.

La scelta di replicare i soggetti e' necessaria ai fini sia della eventuale
comunicazione di sopralluoghi, sia della notifica della rendita.
L'informazione di cui alla lettera a) e' propedeutica alla corretta lettura
dell'identificativo riportato alla successiva lettera b) (particella terreno
o numero di mappa urbano).

Nel campo di cui alla lettera b) andra' riportato:

. l'identificativo dell'unita' immobiliare urbana, nel caso di
uiu gia' nota in CEU;

. l'identificativo di particella di CEU (senza subalterno) nel
caso di uiu non dichiarate in catasto urbano ed afferenti a
fabbricati gia' accatastati in parte (contemporanea indicazione
della tipologia g1));

. l'identificativo di particella di CT nel caso di uiu non
dichiarate in catasto urbano ed afferenti a fabbricati di nuova
costruzione (contemporanea indicazione della tipologia g9)).

Relativamente ai soggetti destinatari della richiesta da parte dei Comuni
si ricorda che la normativa catastale fa riferimento ai possessori delle
unita' immobiliari autonome ed agli amministratori in caso di unita'
immobiliari di uso condominiale.

Il possesso e/o la titolarita' sugli immobili e' rilevato con riferimento
alla data di inoltro della notifica da parte del Comune.

Le tipologie di cui ai punti g4), g5), g7) e g8) hanno rilevanza nel
solo caso in cui l'effettuazione degli interventi abbia comportato un
incremento del valore di mercato immobiliare e della relativa redditivita'
superiore al 15 % (cfr. comma 1, lettera a dell'articolo 2 del Provvedimento
direttoriale in esame) rispetto a quelli posseduti dalla medesima uiu nelle
condizioni originarie, precedenti l'intervento edilizio.

In particolare, per la tipologia g5), le opere di straordinaria manutenzione
realizzate debbono avere comportato una variazione delle originarie
caratteristiche tipologiche attraverso, ad esempio, la riqualificazione dei
servizi igienici, l'impiego di materiali piu' pregiati ovvero la
installazione di nuovi impianti tecnologici. Sono esclusi gli interventi di
riparazione, rinnovo o adeguamento degli impianti tecnologici alle normative
tecniche e di sicurezza e quelli strutturali di consolidamento e
conservazione degli edifici.

Infine, per la tipologia g8), si precisa che, in ogni caso, * non sono
significativi ai fini del classamento gli interventi di restauro e
risanamento conservativo, qualora non abbiano interessato l'intero edificio.

Per l'individuazione della data di cui al punto h), si ricorda che le
dichiarazioni in catasto devono essere presentate entro il 31 gennaio
dell'anno successivo a quello in cui le variazioni sono diventate efficaci,
nel senso che l'immobile abbia ottenuto l'abitabilita'/agibilita' o comunque
sia stato utilizzato per i fini per i quali e' stato progettato e
realizzato. Pertanto, quale data di violazione degli adempimenti catastali,
deve essere indicato il 1 febbraio dell'anno successivo alla data di
ultimazione/utilizzazione delle opere. In caso di impossibilita' di rilevare
la data suddetta, potra' essere indicata, convenzionalmente, la data
1/1/2005, dalla quale decorrono gli effetti fiscali, cosi' come previsto dal
comma 337 dell'articolo 1 della legge 311/04.

Per quanto concerne le costruzioni che siano passate dalla categoria delle
esenti da imposta a quelle imponibili, si fa riferimento alla data in cui
sono stati persi i requisiti di esenzione, per cui l'obbligo di
dichiarazione deve essere assolto entro il 31 gennaio dell'anno successivo.
Si ricorda che l'esenzione puo' essere legata a caratteri oggettivi
dell'immobile (persa con l'esecuzione di lavori o con il cambiamento della
destinazione d'uso) ovvero soggettivi (ad es., nel caso di abitazione rurale
in cui il soggetto passivo di imposta abbia perso i requisiti di
redditualita' per il riconoscimento della ruralita').


4.2 Modalita' di invio delle segnalazioni dei Comuni e dei relativi
esiti.

Tutti i dati sopra richiamati devono essere obbligatoriamente forniti
affinche' possano essere sviluppate le conseguenti attivita'.

A tal fine pertanto i Comuni provvedono a trasmettere, con cadenza mensile,
agli Uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio i files di fornitura che
saranno individuati anche in base alla data di inoltro.

Piu' in generale saranno acquisite a sistema in automatico, e quindi senza
aggravio di tempo per l'Ufficio, le seguenti date:

. la data di riferimento: coincidente con la data di avvenuta
notifica, presente all'interno dei dati relativi a ciascuna
segnalazione;

. la data di invio: coincidente con la data di ultima modifica
del file inviato;

. la data di ricezione: coincidente con la data di acquisizione a
sistema del file.

E' appena il caso di rilevare che i citati riferimenti temporali non
rispecchiano esattamente la cronologia dell'effettivo svolgimento delle
operazioni di consegna e ricezione. Inoltre, poiche' non e' rilevabile a
sistema il lasso di tempo intercorrente fra la data di chiusura del file da
parte del Comune e di effettiva consegna all'Ufficio e la data di
registrazione nel sistema dell'Agenzia, potrebbero ingenerarsi dubbi sugli
effettivi tempi di evasione. Nel caso di contestazione e', comunque, sempre
possibile risalire alla esatta data di presentazione attraverso la data di
protocollazione del documento accompagnatorio (nota cartacea, e-mail, ecc).

Dopo il primo invio, le successive comunicazioni saranno effettuate entro il
5 giorno di ciascun mese, e con le stesse, oltre a indicare nuove unita'
immobiliari oggetto di notifica, potranno essere riportati eventuali esiti
di precedenti segnalazioni.

L'aggiornamento del file da parte del Comune potra' evidenziare un esito
negativo della richiesta attraverso l'indicazione della revoca dell'atto
notificato al soggetto obbligato e quindi la mancata necessita' da parte
dell'Ufficio di produrre l'accertamento surrogatorio o un esito positivo
attraverso la chiusura del procedimento posizione segnalata (in quanto
l'adempimento della parte e' in linea con le variazioni edilizie oggetto di
segnalazione comunale) ovvero una richiesta di verifica con eventuale dell'
azione di surrogazione dell'Ufficio, qualora il documento tecnico di
aggiornamento pervenuto non soddisfi la richiesta di aggiornamento attesa
dal Comune.

L' esito comunale della richiesta e' impostato come campo codificato:

1. Negativo: Annullamento per inesattezza nei dati;

2. Negativo: Annullamento per inesistenza dei presupposti della
violazione;

3. Negativo: Recesso per altri motivi, entro i termini;

4. Positivo: Posizione chiusa per esito ricevuto uguale esito atteso

5. Positivo: Segnalazione da evadere mediante intervento
dell'Ufficio per esito ricevuto diverso da esito atteso.

Il campo prevede anche uno spazio libero per specifici eventuali
chiarimenti.

In particolare, in caso di esito negativo per inesattezza dei dati, la
segnalazione comunale originaria viene definitivamente chiusa; il Comune,
ove necessiti ancora l'accertamento, inviera' una ulteriore segnalazione con
i dati corretti.

L'invio mensile degli esiti comunali e' comunque prodotto ancorche' non
contenga aggiornamenti. Tutti gli inoltri sono prodotti a corredo di una
lettera protocollata che attesti l'avvenuto adempimento.

E' appena il caso di sottolineare l'importanza di fornire tempestivamente,
agli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio, gli esiti di cui ai
codici 1. 2. e 3., soprattutto per le notifiche per le quali stiano per
scadere o siano gia' decorsi i novanta giorni, allo scopo di evitare
l'avvio di una attivita' surrogatoria non dovuta.


4.3 Attivita' di competenza

In seguito alle attivita' di competenza degli Uffici provinciali
dell'Agenzia del territorio, i file comunali saranno integrati con i dati
esplicativi degli esiti prodotti:

- Nuovi dati di censimento e classamento attribuiti;

- Data di inserimento in atti del nuovo accertamento;

- Data di avvenuta notifica del nuovo accertamento;

- Protocollo e data di avvenuto accatastamento;

- Esito dell'Ufficio.

Quest'ultimo puo' essere negativo (inteso come impossibilita' di adempimento
relativo alla segnalazione) o positivo (inteso come adempimento proveniente
da una azione, interna o esterna) Con le diverse tipologie di seguito
rappresentate:

. Tipologia di esito negativo

- Dati insufficienti, errati o incoerenti nell'oggetto;

- Dati insufficienti, errati o incoerenti nel soggetto;

- Immobile non piu' presente in banca dati (soppresso
precedentemente alla data di notifica comunale).


. Tipologia di esito positivo:

- Aggiornamento d'ufficio per informazioni gia' in suo possesso;

- Variazione di classamento non necessaria;

- Variazione di classamento non eseguibile (per proprieta'
pubblica);

- Aggiornamento dell'immobile coerente con la variazione attesa;

- Aggiornamento dell'immobile incoerente con la variazione
attesa;

- Immobile con ricorso pendente in Commissione Tributaria
(riferito alla medesima situazione di fatto segnalata dal
Comune).

Inoltre, come strumento d'ausilio all'attivita' interna degli Uffici
provinciali dell'Agenzia del territorio, il file di fornitura dati
permettera' l'acquisizione delle seguenti informazioni:

. Data di inizio del procedimento amministrativo (comunicazione al
Comune);

. Data di preavviso di sopralluogo (comunicazione alla parte);

. Data di sopralluogo (comunicazione alla parte);

. Data di avvenuto sopralluogo;

. Data di affidamento e generalita' del tecnico esterno incaricato;

. Importo della sanzione applicata;

. Importo e data di riscossione della sanzione;

. Importo tributi e dei relativi interessi addebitati;

. Importo e data dei tributi ed interessi riscossi;

. Importo delle spese di accatastamento addebitate;

. Importo e data delle spese di accatastamento recuperate.

Ulteriori funzionalita' delle specifiche procedure informatiche finalizzate
al processo permetteranno la gestione del conferimento degli incarichi
conferiti ai tecnici e la contabilita' relativa agli adempimenti
dell'Agenzia.

I flussi informativi, dall'Agenzia verso i Comuni, avverranno con le
modalita' specificate nelle premesse del paragrafo 4.

Nelle more della messa a regime delle suddette funzionalita' di scambio dei
flussi informativi, gli Uffici provinciali, in caso di urgenza su specifica
richiesta dei Comuni, provvederanno ad inviare la lista delle unita'
immobiliari variate nell'arco temporale segnalato, sulla base delle quale e'
possibile riscontrare l'eventuale assolvimento dell'adempimento dai soggetti
interessati.


5 Modalita' di trattazione delle incoerenze sui soggetti

Eventuali discordanze tra soggetti titolari indicati dal Comune e risultanze
catastali sono da trattarsi in base ai seguenti criteri:

. caso di esistenza di documento legittimante il soggetto
segnalato: esecuzione delle volture omesse, previa preliminare
richiesta alla parte di adempimento, con recupero delle spese,
dei tributi e dei relativi interessi, in caso di voltura
eseguita d'ufficio. La sanzione per omessa o tardiva
presentazione e' applicabile qualora ne ricorrano le condizioni;

. caso di inesistenza di documento legittimante il soggetto
segnalato: invio al Comune dell'esito negativo con la
motivazione "Dati insufficienti, errati o incoerenti nel
soggetto". Il Comune dovra' corrispondere alla segnalazione con
una delle seguenti azioni (esito):

o soggetto diverso da quello segnalato: "Annullamento della
segnalazione per inesattezza nei dati" e riproposizione di
nuova segnalazione con il soggetto corretto;

o conferma del soggetto segnalato: "Annullamento della
segnalazione per inesattezza nei dati", compilazione del
campo "Note" con i dati utili al reperimento dell'atto
mancante (data di riferimento, numero di repertorio,
ufficiale rogante e sede ovvero, in carenza di atto
probante, della indicazione delle motivazione per cui il
soggetto segnalato e' possessore) e riproposizione di nuova
segnalazione con il medesimo soggetto

o nuovo soggetto sconosciuto: "Annullamento della
segnalazione per inesattezza nei dati", senza
riproposizione di nuova segnalazione (dati non
rintracciabili neanche presso il soggetto).


6 Modalita' di predisposizione e accettazione pratiche Docfa

I titolari di diritti reali su immobili urbani, destinatari della notifica
inoltrata dal Comune sono tenuti a presentare, entro 90 giorni dal
ricevimento dell'invito del Comune medesimo, un atto di aggiornamento
catastale per adeguare le risultanze catastali all'effettivo stato dei
luoghi, quale risulta a seguito degli interventi edilizi eseguiti. L'atto di
aggiornamento dovra' essere redatto ai sensi del DM. 701/94 da un
professionista tecnico abilitato a norma di legge incaricato dai soggetti
interessati.

Qualora la richiesta di presentazione dell'atto di aggiornamento non trovi
presupposto nella normativa catastale, o il medesimo atto sia stato gia'
presentato, la parte puo' segnalare la circostanza al Comune e all'Ufficio
provinciale competente. E' importante che detta eventuale segnalazione sia
tempestiva e comunque pervenga all'Ufficio prima dello scadere del termine
di 90 giorni, sopra specificato.

Il comma 337 dell'articolo 1 della legge 311/04 prevede per gli accertamenti
conseguenti all'attuazione del comma 336 una specifica decorrenza fiscale
degli esiti. A tale fine e' necessario individuare sin dal momento della
accettazione in catasto i documenti di aggiornamento prodotti con Docfa in
adempimento delle disposizioni di cui al suddetto comma, al duplice fine di
consentire la selezione, dalle liste di segnalazione inviate dai Comuni,
delle pratiche che hanno avuto adempimento e di apporre alle unita'
immobiliari variate o di "nuova costruzione " una specifica annotazione
attestante la natura particolare del documento di aggiornamento con il quale
sono state dichiarate.

Per conseguire le suddette finalita', il professionista - al momento della
presentazione in catasto - avra' cura di indicare che la pratica Docfa e'
prodotta per gli adempimenti in esame, utilizzando la specifica opzione
(flag) disponibile nella versione della procedura Docfa rilasciata per
l'inoltro dei documenti in via telematica, di cui al Provvedimento
direttoriale del 22/3/2005 pubblicato sul S.O. n. 58 alla G.U. n. 77 del
4/4/2005. Inoltre riportera' nel quadro D del modello D1, "Note relative al
documento e relazione tecnica" della dichiarazione Docfa, la data e il
numero di protocollo della notifica ricevuta dal Comune. A tale fine,
nell'interesse del soggetto dichiarante, l'operatore dell'Ufficio preposto
all'accettazione delle dichiarazioni Docfa avra' cura di ricordare al
professionista il rispetto della suddetta prassi per tutte le dichiarazioni
prodotte ai sensi del comma 336. Gli stessi accorgimenti sono adottati in
caso di pratica Docfa prodotta d'Ufficio per surrogare, secondo il processo
riportato nel paragrafo 7, l'inadempimento della parte.

Le procedure consentiranno in automatico di aggiornare contestualmente il
data base di cui al paragrafo precedente e gli atti catastali.


7 Controlli sulle rendite proposte

Gli Uffici provinciali avranno cura di provvedere alla verifica puntuale di
tutte le rendite proposte nell'ambito del procedimento di cui al citato
comma 336 con carattere di priorita' rispetto agli ordinari accertamenti.

Nel caso in cui gli interventi edilizi effettuati siano stati tali da
giustificarne la modifica, i medesimi Uffici non avranno remore nel variare
anche la categoria catastale alla singola unita' immobiliare, tralasciando -
in questa prima fase - di intervenire su eventuali ulteriori unita'
immobiliari presenti nell'edificio, con classamenti incoerenti. In una
seconda fase, a conclusione del procedimento di cui al comma 336 - e
sempreche' dette unita' non siano oggetto di revisione parziale ai sensi del
comma 335 - con procedimento di autotutela l'Ufficio potra' provvedere al
loro riclassamento laddove ne ricorrano i presupposti.

In merito ai criteri generali per l'attribuzione della categoria e della
classe si ricorda preliminarmente che essi perseguono in primo luogo
l'intento di pervenire ad una perequata valutazione della redditivita'
ritraibile dalle singole unita' immobiliari e, secondariamente, di definire
una corretta inventariazione tipologica edilizia del patrimonio immobiliare.
Pertanto, nelle more di esecuzione delle operazioni di revisione generale
delle tariffe d'estimo e del classamento delle u.i.u., ancorche' dovessero
essere eseguite secondo nuovi criteri, e' opportuno proiettarsi, ancora di
piu' rispetto al passato e in linea con la consolidata prassi catastale in
materia di accertamento delle rendite, verso il raggiungimento
dell'obiettivo dell'equita' estimativa-fiscale.

Cio' premesso pur ribadendo che i criteri per l'attribuzione della categoria
e della classe sono correlati ai principi dell'estimo con comparazione alle
peculiarita' reddituali degli immobili espressi a livello locale (per zona
censuaria), in questa sede si ritiene opportuno riassumere i criteri di
massima che, in via generale, (e quindi fatte salve le peculiarita'
tipologiche che le diverse categorie possono assumere a livello locale)
possono essere adottati per l'attribuzione della categoria e della classe
alle unita' immobiliari a destinazione residenziale per i casi di
accertamento ipotizzabili come piu' ricorrenti.

Per le tipologie residenziali quali le A/5 ed A/6 la qualificazione nella
specifica categoria e' essenzialmente dettata dall'assenza di un servizio
igienico di uso esclusivo, ovvero presente, ma con accesso esterno dai vani
abitabili. La realizzazione del servizio igienico di uso esclusivo e' motivo
fondato per l'elevazione della categoria attuale in altra di maggiore pregio.

Anche per quanto riguarda le categorie A/4 ed A/3 e' opportuno verificare
attentamente se gli interventi edilizi realizzati siano stati tali da poter
incidere, oltre che sulla variazione della classe, su una variazione della
categoria in altra di maggiore pregio.

Piu' precisamente, con riferimento alle caratteristiche delle unita' tipo
riscontrabili peraltro ordinariamente nelle u.i. censite nelle distinte
categorie (quali la consistenza media dell'u.i., il numero e la consistenza
dei servizi igienici, la qualita' dei materiali edilizi impiegati, la
dotazione di impianti comuni ed esclusivi, ecc.) puo' verificarsi come,
oltre alla realizzazione di interventi edilizi che abbiano inciso sugli
elementi comuni (impianti di elevazione o di altra natura originariamente
assenti, rifacimento delle facciate, dell'atrio e del vano scala con
materiali di maggior pregio rispetto agli originari, ecc.), possono essere
presenti anche interventi eseguiti sulle singole unita' immobiliari, che
comportino, in via astratta, la variazione della categoria catastale.

A questo ultimo riguardo si evidenziano interventi quali la fusione tra piu'
u.i., la realizzazione del secondo bagno, di un accesso esclusivo,
dell'impianto di riscaldamento autonomo (in un fabbricato sprovvisto di
impianto di riscaldamento comune), di balconi o terrazzi, di una migliore
distribuzione degli spazi interni, dell'utilizzazione di materiali edilizi
piu' pregiati rispetto agli originari (porte, pavimenti, finestre, ecc.),
che possono comportare una completa trasformazione delle caratteristiche
originarie dell'u.i..

Si precisa infine che, se in relazione alla segnalazione del Comune, la
proprieta' immobiliare abbia gia' provveduto alla presentazione in catasto
di una specifica dichiarazione di variazione, coerente con la situazione di
fatto, gli Uffici provinciali provvederanno comunque a verificare, secondo i
principi sopra esposti, la congruita' della rendita attribuita.


8 Attivita' di surrogazione dell'Ufficio

La norma in esame prevede che in mancanza dell'adempimento richiesto ai
soggetti interessati, gli Uffici provinciali dell'Agenzia del territorio,
decorso il termine di novanta giorni dalla notifica della richiesta, ove ne
ricorrano i presupposti, provvedono all'aggiornamento d'ufficio.

Prima di procedere all'accertamento, sono acquisiti presso i Comuni, se
necessario, i documenti che hanno motivato l'inoltro della notifica alle
parti interessate.

Sulla base della suddetta documentazione potranno gia' essere verificati a
tavolo, con un'analisi preliminare, alcuni tipi di esiti (ad es.:
accatastamento gia' in precedenza prodotto dalla parte, a seguito
dell'esecuzione dei lavori, ancorche' non registrato in banca dati, ovvero
accatastamento non dovuto perche' le variazioni sono ininfluenti sulla
rendita catastale).

Nell'ipotesi in cui, a seguito della verifica della suddetta documentazione,
si riscontri la necessita' di produrre la dichiarazione in catasto, il
Direttore dell'Ufficio provvede all'affidamento dell'incarico al singolo
tecnico.

Allo scopo di evitare l'attivazione del procedimento di surrogazione per
segnalazioni comunali che possono essere state oggetto di revoca ovvero di
aggiornamento nei contenuti, il tecnico dell'Ufficio cui e' stato affidato
l'incarico avra' cura di verificare preliminarmente che la validita' della
richiesta.

Prima di procedere all'accertamento sopralluogo, l'Ufficio (con anticipo di
almeno trenta giorni), invia a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno,
una specifica comunicazione, ai soggetti destinatari della richiesta
inoltrata dal Comune, indicando il giorno e l'ora in cui sara' eseguito
l'accesso all'unita' immobiliare, oltre al nominativo del tecnico incaricato
del sopralluogo e del responsabile del procedimento. Nella comunicazione
sara' precisato che:

. fino a tre giorni prima della data fissata dal sopralluogo, i
soggetti interessati potranno comunque produrre autonomamente
il documento di aggiornamento in catasto;

. dopo la data stabilita per la visita sopralluogo, qualora sia
prodotta dalla parte un documento di aggiornamento, saranno
comunque addebitate le spese fino a quel momento sostenute
dall'Ufficio.

Infine, nell'arco dei tre giorni precedenti l'esecuzione del sopralluogo,
il tecnico avra' cura di verificare che, nel frattempo, non siano pervenuti
esiti comunali finalizzati alla revoca dell'accertamento.

I tecnici che effettueranno il sopralluogo dovranno essere muniti di
specifica tessera di riconoscimento conforme al modello approvato con[ . . . ]

TESTO INTEGRALE DISPONIBILE
PER GLI UTENTI REGISTRATI


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