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05/01/2006
Semplificazione del riclassamento catastale

In una circolare chiarimenti dall’Agenzia del Territorio

Circolare 03/01/2006 n. 1

Agenzia del Territorio - Ulteriori chiarimenti per la corretta attuazione dell'art. 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 - Semplificazioni procedurali per la predisposizione di documenti di aggiornamento Docfa

Oggetto:
Ulteriori chiarimenti per la corretta attuazione dell'art. 1, comma 336,
della legge 30 dicembre 2004, n. 311 - Semplificazioni procedurali per la
predisposizione di documenti di aggiornamento Docfa.
(Documento in fase di trattamento redazionale.)

Testo:
1. Premessa

Con circolare n. 10 del 04/08/2005 sono state emanate le prime direttive in
merito alle disposizioni contenute nell'art. 1, comma 336, della legge n.
311/2004, concernente, come e' noto, le modalita' per l'accertamento delle
variazioni dello stato di fatto e nella consistenza degli immobili, non
dichiarate in catasto.

In particolare, il predetto documento di prassi ha fornito precise
indicazioni circa i criteri da utilizzare per l'individuazione degli
interventi edilizi eseguiti sulle unita' immobiliari urbane che richiedono,
da parte degli attuali titolari di diritti reali sulle stesse, la
presentazione di dichiarazioni di aggiornamento tecnico al catasto edilizio
urbano.

Al riguardo, sulla scorta dei criteri gia' delineati con determinazione del
Direttore dell'Agenzia del 16 febbraio 2005, pubblicato sulla Gazzetta
Ufficiale n. 40 del 28/02/2005, e' stata fornita una dettagliata elencazione
degli interventi edilizi che richiedono l'espletamento degli adempimenti
previsti dal citato comma 336.

Nonostante il contributo chiarificatore fornito con la richiamata circolare,
sono stati segnalati ulteriori dubbi interpretativi sulla corretta portata
del comma 336 in esame, anche in relazione ad iniziative che sarebbero state
assunte da parte di alcuni Comuni e che potrebbero ritenersi non del tutto
riconducibili nell'ambito di applicabilita' dello stesso comma 336 (si fa
riferimento, in particolare, a richieste formulate ai titolari dei diritti
sugli immobili tendenti a verificare la sussistenza dei presupposti per la
eventuale presentazione della dichiarazione in catasto).

La fase di attuazione del comma 336 ha fatto emergere, altresi', l'esigenza
di introdurre alcune semplificazioni procedurali per favorire un
abbattimento dei costi connessi alla predisposizione di documenti di
aggiornamento relativi a dichiarazioni di variazione delle unita'
immobiliari non censite. Tale necessita' si e' manifestata anche per effetto
delle recenti disposizioni che hanno modificato alcune voci della tabella
dei tributi speciali riferibili alle seguenti operazioni catastali:

. mutazione delle caratteristiche intrinseche incidenti sulla rendita ma
non sulla consistenza, ovvero sulla rappresentazione
grafico-planimetrica dell'unita' immobiliare;

. contemporaneo frazionamento (o fusione) di unita' immobiliari e
contestuale cambio di destinazione d'uso delle u.i. derivate.


2. Individuazione dei casi in cui va predisposto un documento di
aggiornamento catastale ai sensi dell'art. 1, comma 336, della legge n.
311/2004

Come e' stato in parte accennato nella circolare n. 10 del 2005, occorre
preliminarmente ribadire che, a causa delle complessita' dell'attuale
sistema estimale-catastale, l'elaborazione di istruzioni aventi carattere e
valenza generale presenta obiettive difficolta'.

Ed invero, in base alle disposizioni normative e regolamentari vigenti,
nonche' alle istruzioni attuative di formazione e conservazione del catasto
urbano, i processi di classamento si sono sviluppati a livello locale
attraverso la creazione di specifiche scale di corrispondenza tra le
caratteristiche intrinseche ed estrinseche - significative ai fini
dell'attribuzione della categoria e della classe - di campioni di unita'
immobiliari tipo, rappresentative di specifici segmenti della realta'
immobiliare locale, ed i corrispondenti redditi unitari (tariffe).

Va, inoltre, osservato come, agli effetti di quanto previsto dal comma 336,
la tipologia di classamento che si e' consolidata nel tempo in ciascun
comune o zona censuaria e la sua distribuzione sul territorio, costituiscano
- per motivi di uniformita' e perequazione - il reale contesto cui riferire,
con criteri analogico-comparativi, ogni nuovo classamento, ovvero la
revisione di un classamento preesistente.

Per i motivi suddetti, il legislatore, con le previsioni di cui allo stesso
comma 336, ha opportunamente correlato la verifica della coerenza dei
classamenti riportati negli atti catastali con le situazioni di fatto, non
tanto a principi o criteri estimali generali, quanto a circostanze oggettive
predeterminate o previamente individuabili (come ad esempio le "intervenute
variazioni edilizie" nell'unita' immobiliare non denunciate in catasto, cui
fa riferimento il medesimo comma 336).

Proprio allo scopo di pervenire ad una obiettiva valutazione della effettiva
consistenza e qualita' degli interventi effettuati, nonche' all'emersione
dell'eventuale valore "aggiunto" conseguito dall'immobile censito in
catasto, la determinazione direttoriale 16 febbraio 2005 ha individuato gli
interventi edilizi significativi ai fini dell'aggiornamento del classamento,
facendo riferimento alle definizioni contenute nell'articolo 3 del D.P.R. 6
giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia).

Al fine di consentire una pronta e corretta gestione dei procedimenti
accertativi connessi al comma 336 in parola, la presente circolare viene
corredata dai seguenti due documenti:

. l'allegato A, contenente le definizioni degli interventi edilizi di
cui al citato art. 3 del D.P.R. 380/2001;

. l'allegato B, contenente l'elencazione e la descrizione delle
tipologie di interventi che comportano l'obbligo dell'aggiornamento
catastale e di quelle che, invece, appaiono ininfluenti a tal fine.



3. Variazioni di unita' immobiliari che non comportano la predisposizione di
una nuova planimetria.

In alcuni casi, gli interventi edilizi sulle singole unita' immobiliari,
ovvero sull'edificio in cui le stesse sono ubicate, si concretano
nell'introduzione di nuovi impianti tecnologici ovvero in una radicale
ristrutturazione con sostituzione degli originari materiali di finitura con
altri di maggiore pregio; tali interventi, peraltro, non comportano, di
norma, una modificazione della rappresentazione grafica ne' delle parti
comuni, ne' delle singole unita' immobiliari.

Detti interventi, tuttavia, qualora determinino un incremento della
redditivita' delle singole unita' immobiliari, impongono l'obbligo di
produrre, da parte dei soggetti interessati, un atto di aggiornamento
catastale ai sensi del comma 336 in esame.

Affinche' possa essere attribuita la nuova rendita alle unita' oggetto dei
citati peculiari interventi, e' necessaria la produzione di un documento
Docfa per ogni unita' immobiliare interessata; in attesa dell'adeguamento
delle attuali procedure, ciascuna dichiarazione dovra' essere corredata,
necessariamente, dalla nuova planimetria, ancorche' riproduttiva dello stato
di fatto graficamente rappresentato anche nella planimetria conservata
dall'Ufficio.

In tale ipotesi, al fine di evitare un'inutile aggravio di costi a carico
degli interessati, in sede di presentazione del documento di aggiornamento,
viene consentita l'allegazione di una copia della planimetria gia' presente
in atti; su detta copia, nello stesso riquadro riportante la
rappresentazione grafica dell'unita' immobiliare, il professionista dovra'
apporre, preliminarmente alla rasterizzazione, la seguente dichiarazione,
sottoscritta e datata: "La presente rappresentazione planimetrica, relativa
alla variazione n. ......... del .............., e' conforme all'attuale
stato dei luoghi".

Sulla base di detta planimetria verra' eseguita la vettorizzazione dei
perimetri dei diversi ambienti al fine del calcolo dei dati metrici.

Nell'ipotesi in cui la variazione comporti anche la necessita' di aggiornare
l'elaborato planimetrico preesistente (cioe' gia' depositato) o la sua
produzione ex novo (ad esempio per la rappresentazione delle parti comuni
oggetto di variazione, quale la sagoma relativa ad un impianto di ascensore
di nuova installazione), il relativo adempimento e' a carico del primo
soggetto che produce la dichiarazione di variazione catastale nell'ambito
dell'edificio.


4. Variazione dell'unita' immobiliare per cambio di destinazione d'uso
combinata a mutazione della consistenza (frazionamento o fusione).

Come e' noto, la circolare n. 9/2001 prevede che la causale "variazione di
destinazione" possa essere utilizzata solamente quando l'unita' immobiliare
viene interamente trasformata nella sua destinazione, senza cioe' fondersi
e/o dividersi con altre, con l'obbligo di attribuzione di un nuovo
subalterno.

La prassi catastale relativa ai casi riguardanti il frazionamento (e/o la
fusione) unitamente al cambio di destinazione si e' finora articolata nella
presentazione di distinte dichiarazioni di variazione, di cui la prima
avente ad oggetto la modifica planimetrica - con l'attribuzione alle unita'
immobiliari derivate della categoria provvisoria F/3, o F/4, ovvero di
quella gia' inscritta in atti - e le successive attribuenti le categorie
catastali piu' confacenti alle nuove destinazioni edilizie.

Nell'ottica di favorire una semplificazione procedurale, nonche' di
contenere i costi sostenuti dagli utenti, si consente che dette fattispecie
dichiarative, qualora le due variazioni avvengano effettivamente in maniera
simultanea (frazionamento e cambio di destinazione gia' realizzati al
momento della dichiarazione) possano essere presentate mediante un unico
atto di aggiornamento.

A tale scopo dovra' essere indicata la seguente causale di variazione:
"ALTRE", unitamente alla declaratoria "FUSIONE CON CAMBIO DI DESTINAZIONE",
ovvero "FRAZ. CON CAMBIO DI DESTINAZIONE".

Nel richiamare l'attenzione degli Uffici provinciali ad un puntuale
adempimento delle disposizioni impartite con la presente circolare, si
raccomanda di supportarne la massima diffusione esterna.

* * * * *

ALLEGATO A

DEFINIZIONI DEGLI INTERVENTI EDILIZI DI CUI ALL'ART. 3 DEL D.P.R. 380/2001
RICHIAMATE NELLA DETERMINAZIONE DIRETTORIALE DEL 16 FEBBRAIO 2005

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che
riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle
finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli
edifici, nonche' per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari
e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle
singole unita' immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni
di uso (1);

(1) Con riferimento agli interventi di cui alle lettere a), b), c) e d) sono
state sottolineate le opere maggiormente significative ai fini della
variazione del classamento.

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi
edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la
funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto
degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso,
ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi
comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi
costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e
degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli
elementi estranei all'organismo edilizio1;

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e
l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono
ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione
con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le
sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa
antisismica1;

e) "interventi di nuova costruzione", gli interventi di trasformazione
edilizia e urbanistica del territorio non rientranti nelle categorie
definite alle lettere precedenti.


ALLEGATO B

ATTRIBUZIONE DI NUOVO CLASSAMENTO IN RELAZIONE AGLI INTERVENTI EDILIZI
RICHIAMATI NELL'ALLEGATO A

Premesso che, in base alle norme ed istruzioni catastali, l'attribuzione di
nuovi classamenti viene operata in tutti i casi di nuova costruzione e nelle
variazioni del patrimonio esistente concernenti la geometria ovvero i
caratteri intrinseci ed estrinseci dell'unita' immobiliare, incidenti sulla
rendita catastale, si riepilogano e si precisano di seguito gli interventi
che di norma comportano l'obbligo di un aggiornamento catastale (A) e quelli
invece ininfluenti a tal fine (B).


A - TIPOLOGIE DI INTERVENTI INFLUENTI SUL CLASSAMENTO E SULLA RENDITA
CATASTALE

A1) - unita' immobiliare

a) le costruzioni di nuove unita' immobiliari fuori terra ed interrate;

b) gli ampliamenti delle unita' immobiliari esistenti fuori terra ed
interrate, con variazione della sagoma esterna dell'edificio ovvero
della costruzione interrata, conseguenti per esempio, a:

. sopraelevazione con realizzazione di nuovi vani;

. costruzione di vani in adiacenza;

. chiusura e trasformazione di un terrazzo in un vano principale o
accessorio;

c) le variazioni di superficie delle unita' immobiliari, conseguenti di
norma ad interventi di ristrutturazione edilizia o manutenzione
straordinaria, senza variazione della sagoma esterna dell'edificio
ovvero della costruzione interrata.

Esempi:

. frazionamento di una unita' immobiliare con generazione di due o
piu' unita';

. fusione di due o piu' unita' immobiliari;

. modifica del perimetro di due unita' contigue, a seguito del
trasferimento di uno o piu' vani da un'unita' all'altra;

. ampliamento della superficie di un'unita' immobiliare determinata
dalla creazione di solai o soppalchi praticabili all'interno della
volumetria della u.i. medesima;

d) le variazioni interne alle unita' immobiliari, con ridistribuzione e
modificazione del [ . . . ]

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