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Decreto Legislativo 20/06/2005 n. 122

(Gazzetta ufficiale 06/07/2005 n. 155)

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA

Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante delega al Governo per
la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri,
adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;
Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni della Camera dei
deputati e del Senato della Repubblica;
Ritenuto di accogliere le osservazioni formulate dalle Commissioni
parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad oggetto questioni
meramente formali o non conformi con i principi espressi dalla legge
di delegazione;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella
riunione del 10 giugno 2005;
Sulla proposta del Ministro della giustizia, di concerto con il
Ministro dell'economia e delle finanze, con il Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle
politiche sociali e con il Ministro delle attivita' produttive;
E m a n a
il seguente decreto legislativo:
Art. 1.
Definizioni
1. Ai fini del presente decreto devono intendersi:
a) per «acquirente»: la persona fisica che sia promissaria
acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia
stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia
o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado, della
proprieta' o della titolarita' di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorche' non socio
di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la
cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprieta' o
l'acquisto della titolarita' di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore»: l'imprenditore o la cooperativa edilizia
che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire,
ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di
leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il
trasferimento non immediato in favore di un acquirente della
proprieta' o della titolarita' di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga
edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la
realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque
eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi»: la situazione che ricorre nei casi
in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad
esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del
contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa;
d) per «immobili da costruire»: gli immobili per i quali sia
stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da
edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del
certificato di agibilita'.


Avvertenza:
Il testo delle note qui pubblicato e' stato redatto
dall'amministrazione competente per materia, ai sensi
dell'art. 10, commi 2 e 3, del testo unico delle
disposizioni sulla promulgazione delle leggi,
sull'emanazione dei decreti del Presidente della Repubblica
e sulle pubblicazioni ufficiali della Repubblica italiana,
approvato con D.P.R. 28 dicembre 1985, n. 1092, al solo
fine di facilitare la lettura delle disposizioni di legge
modificate o alle quali e' operato il rinvio. Restano
invariati il valore e l'efficacia degli atti legislativi
qui trascritti.
Note alle premesse:
- L'art. 76 della Costituzione regola la delega al
Governo dell'esercizio della funzione legislativa e
stabilisce che essa non puo' avvenire se non con
determinazione di principi e criteri direttivi e soltanto
per tempo limitato e per oggetti definiti.
- L'art. 87, comma quinto, della Costituzione
conferisce al Presidente della Repubblica il potere di
promulgare le leggi e di emanare i decreti aventi valore di
legge e i regolamenti.

Art. 2.
Garanzia fideiussoria
1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalita'
il trasferimento non immediato della proprieta' o di altro diritto
reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
medesime finalita', ovvero in un momento precedente, il costruttore
e' obbligato, a pena di nullita' del contratto che puo' essere fatta
valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a
consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto
previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo
corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e
le modalita' stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro
diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le
quali e' pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante,
nonche' i contributi pubblici gia' assistiti da autonoma garanzia.
2. Per le societa' cooperative, l'atto equipollente a quello
indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state
versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l'assegnazione in proprieta' o l'acquisto della titolarita'
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per
iniziativa della stessa.


Nota all'art. 2:
- Si riporta il testo dell'art. 1938 del codice civile:
«Art. 1938 (Fideiussione per obbligazioni future o
condizionali). - La fideiussione puo' essere prestata anche
per un'obbligazione condizionale o futura con la
previsione, in questo ultimo caso, dell'importo massimo
garantito.».
Art. 3.
Rilascio, contenuto e modalita' di escussione della fideiussione
1. La fideiussione e' rilasciata da una banca, da un'impresa
esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti
nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del testo unico delle
leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo
1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni; essa deve
garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione
di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle somme e del valore
di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei
relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta
situazione si e' verificata.
2. La situazione di crisi si intende verificata in una delle
seguenti date:
a) di trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto
del contratto;
b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o
del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di
concordato preventivo;
d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di
insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione
coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.
3. La fideiussione puo' essere escussa a decorrere dalla data in
cui si e' verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a
condizione che, per l'ipotesi di cui alla lettera a) del medesimo
comma, l'acquirente abbia comunicato al costruttore la propria
volonta' di recedere dal contratto e, per le ipotesi di cui alle
lettere b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura
concorsuale non abbia comunicato la volonta' di subentrare nel
contratto preliminare.
4. La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della
preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo
1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile,
verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta
dell'acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante
l'ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale
corrispettivo che complessivamente il costruttore ha riscosso, da
inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a mezzo di lettera
raccomandata con avviso di ricevimento.
5. Il mancato pagamento del premio o della commissione non e'
opponibile all'acquirente.
6. Il fideiussore e' tenuto a pagare l'importo dovuto entro il
termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della richiesta di
cui al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di
fideiussione non sia eseguita entro il suddetto termine, il
fideiussore e' tenuto a rimborsare all'acquirente le spese da
quest'ultimo effettivamente sostenute e strettamente necessarie per
conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.
7. L'efficacia della fideiussione cessa al momento del
trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento
sull'immobile o dell'atto definitivo di assegnazione.


Note all'art. 3:
- Si riporta il testo dell'art. 107 del decreto
legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico delle
leggi in materia bancaria e creditizia):
«Art. 107 (Elenco speciale). - 1. Il Ministro
dell'economia e delle finanze, sentite la Banca d'Italia e
la CONSOB, determina criteri oggettivi, riferibili
all'attivita' svolta, alla dimensione e al rapporto tra
indebitamento e patrimonio, in base ai quali sono
individuati gli intermediari finanziari che si devono
iscrivere in un elenco speciale tenuto dalla Banca
d'Italia.
2. La Banca d'Italia, in conformita' delle
deliberazioni del CICR, detta agli intermediari iscritti
nell'elenco speciale disposizioni aventi ad oggetto
l'adeguatezza patrimoniale e il contenimento del rischio
nelle sue diverse configurazioni nonche' l'organizzazione
amministrativa e contabile e i controlli interni. La Banca
d'Italia puo' adottare, ove la situazione lo richieda,
provvedimenti specifici nei confronti di singoli
intermediari per le materie in precedenza indicate. Con
riferimento a determinati tipi di attivita' la Banca
d'Italia puo' inoltre dettare disposizioni volte ad
assicurarne il regolare esercizio.
3. Gli intermediari inviano alla Banca d'Italia, con le
modalita' e nei termini da essa stabiliti, segnalazioni
periodiche, nonche' ogni altro dato e documento richiesto.
4. La Banca d'Italia puo' effettuare ispezioni con
facolta' di richiedere l'esibizione di documenti e gli atti
ritenuti necessari.
4-bis. La Banca d'Italia puo' imporre agli intermediari
il divieto di intraprendere nuove operazioni per violazione
di norme di legge o di disposizioni emanate ai sensi del
presente decreto.
5. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco
speciale restano iscritti anche nell'elenco generale; a
essi non si applicano i commi 6 e 7 dell'art. 106.
6. Gli intermediari finanziari iscritti nell'elenco
speciale, quando siano stati autorizzati all'esercizio dei
servizi di investimento ovvero abbiano acquisito fondi con
obbligo di rimborso per un ammontare superiore al
patrimonio, sono assoggettati alle disposizioni previste
nel titolo IV, capo I, sezioni I e III, nonche' all'art.
97-bis in quanto compatibile; in luogo degli articoli 86,
commi 6 e 7, e 87, comma 1, si applica l'art. 57, commi 4 e
5, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58.
7. Agli intermediari iscritti nell'elenco previsto dal
comma 1 che esercitano l'attivita' di concessione di
finanziamenti sotto qualsiasi forma si applicano le
disposizioni dell'art. 47.».
- Si riporta il testo dell'art. 1944 del codice civile:
«Art. 1944 (Obbligazione del fideiussore). - Il
fideiussore e' obbligato in solido col debitore principale
al pagamento del debito.
Le parti pero' possono convenire che il fideiussore non
sia tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore
principale. In tal caso, il fideiussore, che sia convenuto
dal creditore e intenda valersi del beneficio
dell'escussione, deve indicare i beni del debitore
principale da sottoporre ad esecuzione.
Salvo patto contrario, il fideiussore e' tenuto ad
anticipare le spese necessarie.».

Art. 4.
Assicurazione dell'immobile
1. Il costruttore e' obbligato a contrarre ed a consegnare
all'acquirente all'atto del trasferimento della proprieta' una
polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a
copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i
danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice
civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti
costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della
costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula
del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.


Nota all'art. 4:
- Si riporta il testo dell'art. 1669 del codice civile:
«Art. 1669 (Rovina e difetti di cose immobili). -
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili
destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso
di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo
o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in
parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi
difetti, l'appaltatore e' responsabile nei confronti del
committente e dei suoi aventi causa, purche' sia fatta la
denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno
dalla denunzia.».

Art. 5.
Applicabilita' della disciplina
1. La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai
contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della
proprieta' o di altro diritto reale di godimento di immobili per i
quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento
abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata
in vigore del presente decreto.

Art. 6.
Contenuto del contratto preliminare
1. Il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi
dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo
ad una persona fisica della proprieta' o di altro diritto reale su un
immobile oggetto del presente decreto devono contenere:
a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n.
1), e 2826 del codice civile;
b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di
uso esclusivo oggetto del contratto;
c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni
urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla
costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;
d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare
riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle
tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;
e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche
eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in
danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e
le modalita' per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di
eventuali somme a titolo di caparra; le modalita' di corresponsione
del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o
versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla
parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano
comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto
pagamento;
g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;
h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni
pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione
del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del
titolo dal quale derivano, nonche' la pattuizione espressa degli
obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali
obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del
contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se
non ancora rilasciato, nonche' di ogni altro titolo, denuncia o
provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese
appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
2. Agli stessi contratti devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da
utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e
valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori
convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto
o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al
progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica
degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze
esclusive e delle parti condominiali.
3. Sono fatte salve le disposizioni di cui al regio decreto
28 marzo 1929, n. 499.


Note all'art. 6:
- Si riporta il testo degli articoli 2659 e 2826 del
codice civile:
«Art. 2659 (Nota di trascrizione). - Chi domanda la
trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al
conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia
del titolo, una nota in doppio originale, nella quale
devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita
e il numero di codice fiscale delle parti, nonche' il
regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo
quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da
certificato dell'ufficiale di stato civile; la
denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di
codice fiscale delle persone giuridiche, delle societa'
previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro
quinto e delle associazioni non riconosciute, con
l'indicazione, per queste ultime e per le societa'
semplici, anche delle generalita' delle persone che le
rappresentano secondo l'atto costitutivo;
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la
data del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha
ricevuto l'atto o autenticato le firme o l'autorita'
giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si
riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'art.
2826, nonche', nel caso previsto dall'art. 2645-bis, comma
4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a
quest'ultima disposizione.
Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del
diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne
deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale
menzione non e' necessaria se, al momento in cui l'atto si
trascrive, la condizione sospensiva si e' verificata o la
condizione risolutiva e' mancata ovvero il termine iniziale
e' scaduto.».
«Art. 2826 (Indicazione dell'immobile ipotecato). -
Nell'atto di concessione dell'ipoteca l'immobile deve
essere specificamente designato con l'indicazione della sua
natura, del comune in cui si trova, nonche' dei dati di
identificazione catastale; per i fabbricati in corso di
costruzione devono essere indicati i dati di
identificazione catastale del terreno su cui insistono.».
- Il regio decreto 28 marzo 1929, n. 499, reca:
(Disposizioni relative ai libri fondiari nei territori
delle nuove province).

Art. 7.
Modificazioni all'articolo 39 del decreto legislativo 1° settembre
1993, n. 385
1. All'articolo 39 del testo unico delle leggi in materia bancaria
e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n.
385, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti
modificazioni:
a) Il comma 6 e' sostituito dal seguente:
«6. In caso di edificio o complesso condominiale per il quale
puo' ottenersi l'accatastamento delle singole porzioni che lo
costituiscono, ancorche' in corso di costruzione, il debitore, il
terzo acquirente, il promissario acquirente o l'assegnatario del bene
ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi limitatamente alla
porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in
assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in
quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a
garanzia.»;
b) dopo il comma 6 sono inseriti i seguenti:
«6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui al comma
6 entro il termine di novanta giorni dalla data di ricevimento della
richiesta di suddivisione del finanziamento in quote corredata da
documentazione idonea a comprovare l'identita' del richiedente, la
data certa del titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per
le quali e' richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale termine
e' aumentato a centoventi giorni, se la richiesta riguarda un
finanziamento da suddividersi in piu' di cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine indicato al
comma 6-bis, il richiedente puo' presentare ricorso al presidente del
tribunale nella cui circoscrizione e' situato l'immobile; il
presidente del tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso,
designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari, redige un atto
pubblico di frazionamento sottoscritto esclusivamente dal notaio
stesso. Dall'atto di suddivisione del finanziamento o dal diverso
successivo termine stabilito nel contratto di mutuo decorre, con
riferimento alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle
somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata
dell'ammortamento e' pari a quella originariamente fissata nel
contratto di mutuo e l'ammortamento stesso e' regolato al tasso di
interesse determinato in base ai criteri di individuazione per il
periodo di preammortamento immediatamente precedente. Il responsabile
del competente Ufficio del territorio annota a margine
dell'iscrizione ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della
relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed il tasso
relativo.».


Note all'art. 7:
- Si riporta il testo dell'art. 39 del citato decreto
legislativo 1° settembre 1993, n. 385, come modificato dal
decreto legislativo qui pubblicato:
«Art. 39 (Ipoteche). - 1. Ai fini dell'iscrizione
ipotecaria le banche possono eleggere domicilio presso la
propria sede.
2. Quando la stipulazione del contratto e l'erogazione
del denaro formino oggetto di atti separati, il
conservatore dei registri immobiliari, in base alla
quietanza rilasciata dal beneficiario del finanziamento,
esegue, a margine dell'iscrizione gia' presa, l'annotazione
dell'avvenuto pagamento e dell'eventuale variazione degli
interessi convenuta dalle parti; in tal caso l'ipoteca
iscritta fa collocare nello stesso grado gli interessi
nella misura risultante dall'annotazione stessa.
3. Il credito della banca relativo a finanziamenti con
clausole di indicizzazione e' garantito dall'ipoteca
iscritta fino a concorrenza dell'importo effettivamente
dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole.
L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se
la nota d'iscrizione menziona la clausola di
indicizzazione.
4. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono
assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state
iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della
sentenza dichiarativa di fallimento. L'art. 67 della legge
fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal
debitore a fronte di crediti fondiari.
5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta
parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione
proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il
diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o piu'
immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da
perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti
beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai
sensi dell'art. 38.
6. In caso di edificio o complesso condominiale per il
quale puo' ottenersi l'accatastamento delle singole
porzioni che lo costituiscono, ancorche' in corso di
costruzione, il debitore, il terzo acquirente,
il promissario acquirente o l'assegnatario del bene
ipotecato o di parte dello stesso, questi ultimi
limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata
o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto
alla suddivisione del finanziamento in quote e,
correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia.
6-bis. La banca deve provvedere agli adempimenti di cui
al comma 6 entro il termine di novanta giorni dal
ricevimento della richiesta di suddivisione del
finanziamento in quote corredata da documentazione idonea a
comprovare l'identita' del richiedente, la data certa del
titolo e l'accatastamento delle singole porzioni per le
quali e' richiesta la suddivisione del finanziamento. Tale
termine e' aumentato a centoventi giorni se la richiesta
riguarda un finanziamento da suddividersi in piu' di
cinquanta quote.
6-ter. Qualora la banca non provveda entro il termine
indicato al comma 6-bis, il richiedente puo' presentare
ricorso al presidente del tribunale nella cui
circoscrizione e' situato l'immobile; il presidente del
tribunale, sentite le parti, ove accolga il ricorso,
designa un notaio che, anche avvalendosi di ausiliari,
redige un atto pubblico di frazionamento sottoscritto
esclusivamente dal notaio stesso. Dall'atto di suddivisione
del finanziamento, o dal diverso successivo termine
stabilito nel contratto di mutuo decorre, con riferimento
alle quote frazionate, l'inizio dell'ammortamento delle
somme erogate; di tale circostanza si fa menzione nell'atto
stesso.
6-quater. Salvo diverso accordo delle parti, la durata
dell'ammortamento e' pari a quella originariamente fissata
nel contratto di mutuo e l'ammortamento stesso e' regolato
al tasso di interesse determinato in base ai criteri di
individuazione per il periodo di preammortamento
immediatamente precedente. Il responsabile del competente
Ufficio del Territorio annota a margine dell'iscrizione
ipotecaria il frazionamento del finanziamento e della
relativa ipoteca, l'inizio e la durata dell'ammortamento ed
il tasso relativo.
7. Agli effetti dei diritti di scritturato e degli
emolumenti ipotecari, nonche' dei compensi e dei diritti
spettanti al notaio, gli atti e le formalita' ipotecarie,
anche di annotazione, si considerano come una sola stipula,
una sola operazione sui registri immobiliari e un solo
certificato. Gli onorari notarili sono ridotti alla
meta'.».

Art. 8.
Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente
alla compravendita
1. Il notaio non puo' procedere alla stipula dell'atto di
compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non
si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al
perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento
dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile.

Art. 9.
Diritto di prelazione
1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da
questi adibito ad abitazione principale per se' o per un proprio
parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in
cui abbia escusso la fideiussione, e' riconosciuto il diritto di
prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto
nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi
dell'articolo 584 del codice di procedura civile.
2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorita'
che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata
comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale
giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci
giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di
tutte le condizioni alle quali la vendita dovra' essere conclusa e
l'invito ad esercitare la prelazione.
3. Il diritto di prelazione e' esercitato dall'acquirente, a pena
di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di
ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto
notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorita' che procede
alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto
dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle
somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la
differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile
acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di
finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con
il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale
eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita
stima.
5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti
dell'aggiudicatario.


Nota all'art. 9:
- Si riporta il testo dell'art. 584 del codice di
procedura civile in vigore fino all'11 settembre 2005:
«Art. 584 (Offerte dopo l'incanto). - Avvenuto
l'incanto possono ancora essere fatte offerte d'acquisto
entro il termine di dieci giorni, ma non sono efficaci se
il prezzo offerto non supera di un sesto quello raggiunto
nell'incanto.
Tali offerte si fanno a norma dell'art. 571 e, prima di
procedere alla gara di cui all'art. 573, il cancelliere da'
pubblico avviso dell'offerta piu' alta a norma dell'art.
570.».

Art. 10.
Esenzioni e limiti alla esperibilita' dell'azione revocatoria
fallimentare
1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il
trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento
di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a
stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione
degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro
il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla
data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione
revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo
1942, n. 267, e successive modificazioni.
2. Non sono, altresi', soggetti alla medesima azione revocatoria i
pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di
fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora
effettuati nell'esercizio dell'attivita' d'impresa nei termini d'uso.


Note all'art. 10:
- Si riporta il testo dell'art. 67 del regio decreto
16 marzo 1942, n. 267 (Disciplina del fallimento, del
concordato preventivo, dell'amministrazione controllata e
della liquidazione coatta amministrativa).
«Art. 67 (Atti a titolo oneroso, pagamenti, garanzie).
- Sono revocati, salvo che l'altra parte provi che non
conosceva lo stato d'insolvenza del debitore:
1) gli atti a titolo oneroso compiuti nell'anno
anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le
prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito
sorpassano di oltre un quarto cio' che a lui e' stato dato
o promesso;
2) gli atti estintivi di debiti pecuniari scaduti ed
esigibili non effettuati con danaro o con altri mezzi
normali di pagamento, se compiuti nell'anno anteriore alla
dichiarazione di fallimento;
3) i pegni, le anticresi e le ipoteche volontarie
costituiti nell'anno anteriore alla dichiarazione di
fallimento per debiti preesistenti non scaduti;
4) i pegni, le anticresi e le ipoteche giudiziali o
volontarie costituiti entro sei mesi anteriori alla
dichiarazione di fallimento per debiti scaduti.
Sono altresi' revocati, se il curatore prova che
l'altra parte conosceva lo stato d'insolvenza del debitore,
i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili, gli atti a
titolo oneroso e quelli costitutivi di un diritto di
prelazione per debiti, anche di terzi, contestualmente
creati, se compiuti entro sei mesi anteriori alla
dichiarazione di fallimento.
Non sono soggetti all'azione revocatoria:
a) i pagamenti di beni e servizi effettuati
nell'esercizio dell'attivita' d'impresa nei termini d'uso;
b) le rimesse effettuate su un conto corrente
bancario, purche' non abbiano ridotto in maniera
consistente e durevole l'esposizione debitoria del fallito
nei confronti della banca;
c) le vendite a giusto prezzo d'immobili ad uso
abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale
dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo
grado;
d) gli atti, i pagamenti e le garanzie concesse su
beni del debitore purche' posti in essere in esecuzione di
un piano che appaia idoneo a consentire il risanamento
della esposizione debitoria dell'impresa e ad assicurare il
riequilibrio della sua situazione finanziaria e la cui
ragionevolezza sia attestata ai sensi dell'art. 2501-bis,
quarto comma, del codice civile;
e) gli atti, i pagamenti e le garanzie posti in
essere in esecuzione del concordato preventivo,
dell'amministrazione controllata, nonche' dell'accordo
omologato ai sensi dell'art. 182-bis;
f) i pagamenti dei corrispettivi per prestazioni di
lavoro effettuate da dipendenti ed altri collaboratori,
anche non subordinati, del fallito;
g) i pagamenti di debiti liquidi ed esigibili
eseguiti alla scadenza per ottenere la prestazione di
servizi strumentali all'accesso alle procedure concorsuali
di amministrazione controllata e di concordato preventivo.
Le disposizioni di questo articolo non si applicano
all'istituto di emissione, alle operazioni di credito su
pegno e di credito fondiario; sono salve le disposizioni
delle leggi speciali.».

Art. 11.
Introduzione dell'articolo 72-bis del regio decreto 16 marzo 1942, n.
267
1. Dopo l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e'
inserito il seguente:
«72-bis. (Contratti relativi ad immobili da costruire). In caso
di situazione di crisi del costruttore ai sensi dell'articolo 2,
comma 1, lettera c), della legge 2 agosto 2004, n. 210, il contratto
si intende sciolto se, prima che il curatore comunichi la scelta tra
esecuzione o scioglimento, l'acquirente abbia escusso la fideiussione
a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore,
dandone altresi' comunicazione al curatore. In ogni caso, la
fideiussione non puo' essere escussa dopo che il curatore abbia
comunicato di voler dare esecuzione al contratto.».


Note all'art. 11:
- Il regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, reca:
(Disciplina del fallimento, del concordato preventivo,
dell'amministrazione controllata e della liquidazione
coatta amministrativa).
- Per opportuna conoscenza, si riporta il testo
dell'art. 2 della legge 2 agosto 2004, n. 210: (Delega al
Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire):
«Art. 2 (Definizioni). - 1. Ai fini della presente
legge devono intendersi:
a) per «acquirente», la persona fisica che sia
promissaria acquirente o che acquisti un immobile da
costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per
effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a se' o ad un proprio parente in primo grado,
della proprieta' o della titolarita' di un diritto reale di
godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il
quale, ancorche' non socio di una cooperativa edilizia,
abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l'assegnazione in proprieta' o l'acquisto della
titolarita' di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per «costruttore», l'imprenditore o la cooperativa
edilizia che promettano in vendita o che vendano un
immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni
altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o
possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non
immediato in favore di un acquirente della proprieta' o
della titolarita' di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga
edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la
realizzazione della costruzione sia data in appalto o
comunque eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi», la situazione che
ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia
stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione
all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento,
amministrazione straordinaria, concordato preventivo,
liquidazione coatta amministrativa.».

Art. 12.
Istituzione e finalita' del Fondo di solidarieta' per gli acquirenti
di beni immobili da costruire
1. E' istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze
il Fondo di solidarieta' per gli acquirenti di beni immobili da
costruire, di seguito denominato: «Fondo», al fine di assicurare un
indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo Fondo, agli
acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a
procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita
di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto
di proprieta' o altro diritto reale di godimento su immobili oggetto
di accordo negoziale con il costruttore ovvero l'assegnazione in
proprieta' o l'acquisto della titolarita' di un diritto reale di
godimento su immobili da costruire per iniziativa di una cooperativa.
2. Ai fini dell'accesso alle prestazioni del Fondo, devono
risultare nei confronti del costruttore, a seguito della sua
insolvenza, procedure implicanti una situazione di crisi non concluse
in epoca antecedente al 31 dicembre 1993 ne' aperte in data
successiva a quella di emanazione del presente decreto.
3. L'accesso alle prestazioni del Fondo e' consentito nei casi in
cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di costruire.

Art. 13.
Requisiti per l'accesso alle prestazioni del Fondo
1. Per l'accesso alle prestazioni del Fondo devono ricorrere
congiuntamente i seguenti requisiti oggettivi:
a) aver subito, a seguito dell'insorgenza di una situazione di
crisi per effetto dell'insolvenza del costruttore, perdite di somme
di denaro versate o di altri beni trasferiti dall'acquirente al
costruttore medesimo come corrispettivo per l'acquisto o
l'assegnazione dell'immobile da costruire;
b) non aver acquistato la proprieta' o altro diritto reale di
godimento sull'immobile da costruire ovvero non averne conseguito
l'assegnazione.
2. Il requisito di cui al comma 1, lettera b), non viene meno per
effetto dell'acquisto della proprieta' o del conseguimento
dell'assegnazione in virtu' di accordi negoziali con gli organi della
procedura concorsuale ovvero di aggiudicazione di asta nell'ambito
della medesima procedura ovvero, infine, da terzi aggiudicatari.
3. Nei casi di cui al comma 2 l'indennizzo spetta solo qualora
l'importo complessivo delle somme versate e del valore dei beni
corrisposti al costruttore e delle somme versate per l'effettivo
acquisto [ . . . ]

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