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Classamenti catastali di unità immobiliari

Pubblicata determinazione che contiene le linee guida

Determinazione 16/02/2005

(Gazzetta ufficiale 18/02/2005 n. 40)

Agenzia del Territorio - Provvedimento emanato ai sensi del comma 339 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, in materia di classamenti catastali di unita' immobiliari di proprieta' privata. Linee guida.

Capo I
Modalita' operative per l'aggiornamento del valore medio di mercatodi microzona, individuato ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138.


IL DIRETTORE DELL'AGENZIA
Visto l'art. 1, comma 339, della legge 30 dicembre 2004, n. 311,
che ha previsto l'emanazione di un provvedimento del direttore
dell'Agenzia del territorio da adottare previa intesa con la
Conferenza Stato-citta' ed autonomie locali;
Vista l'intesa sancita dalla Conferenza Stato-citta' ed autonomie
locali nella seduta del 4 febbraio 2005, con rep. n. 69;
Determina:
Art. 1.
Modalita' di aggiornamento del valore medio di mercato
1. Per la selezione delle microzone interessate dalla revisione
parziale del classamento, prevista dall'art. 1, comma 335, della
legge 30 dicembre 2004, n. 311, il valore medio di mercato per
microzona, individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e' aggiornato
utilizzando i valori dell'osservatorio del mercato immobiliare
dell'Agenzia del territorio, di cui al successivo comma 3, riferiti
al secondo semestre 2004.
2. L'aggiornamento del valore medio di mercato suddetto si effettua
calcolando:
a) il valore centrale dell'intervallo dei valori indicati
nell'osservatorio, con riferimento alla tipologia immobiliare
omogenea a quella del valore medio di mercato individuato ai sensi
del citato regolamento ed alla zona territoriale dell'osservatorio
corrispondente alla microzona comunale;
b) la media dei relativi valori centrali, qualora ad una
microzona corrispondano due o piu' zone territoriali
dell'osservatorio.
3. Gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio mettono a
disposizione, su richiesta del comune, valori medi di mercato delle
microzone determinati in base al comma 2, oppure i valori contenuti
nella banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare relativi
al secondo semestre 2004.

Capo II
Modalita' tecniche e operative per l'attuazione dell'art. 1, comma336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311


Art. 2.
Individuazione delle unita' immobiliari oggetto
di rideterminazione della rendita
1. Le unita' immobiliari di proprieta' privata, non dichiarate in
catasto o per le quali sussistono situazioni di fatto non piu'
coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni
edilizie, sono individuate dai comuni sulla base della constatazione
di idonei elementi, quali, a titolo esemplificativo, quelli
rinvenibili nell'archivio edilizio comunale, nell'archivio delle
licenze commerciali, ovvero nei verbali di accertamento di violazioni
edilizie, nella cartografia tecnica, nelle immagini territoriali o
tratti da ogni altra documentazione idonea allo scopo. In tale ambito
possono essere oggetto di trattazione le richieste dei comuni
riguardanti le unita' immobiliari interessate:
a) da interventi edilizi che abbiano comportato la modifica
permanente nella destinazione d'uso, ovvero un incremento stimabile
in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa
redditivita' ordinaria derivante, di norma, da interventi edilizi di
ristrutturazione edilizia come definiti alla lettera d) dell'art. 3
del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica
6 giugno 2001, n. 380, nonche' da quelli di manutenzione
straordinaria, come definiti alla lettera b) del medesimo articolo
del testo unico, in particolare quando gli stessi abbiano comportato
una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche
tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unita'
immobiliari, e da quelli di restauro e risanamento conservativo, come
definiti alla lettera c) dell'art. 3 del citato testo unico, qualora
in particolare abbiano interessato l'intero edificio;
b) dagli interventi edilizi di nuova costruzione come definiti
alla lettera e) dell'art. 3 del citato testo unico in materia
edilizia e non dichiarate in catasto;
c) dal rilascio di licenze ad uso commerciale che abbiano
comportato modifiche permanenti nella destinazione d'uso, come
definita nelle categorie catastali, e che sono iscritte in catasto
con categoria non coerente con la destinazione autorizzata;
d) dal passaggio dalla categoria delle esenti dalle imposte sugli
immobili a quelle delle unita' soggette a imposizione, quali quelle
adibite ad abitazioni o ad altre destinazioni gia' funzionali
all'esercizio dell'attivita' produttiva agricola e censite in catasto
come fabbricati rurali, che di fatto hanno perso i requisiti
oggettivi o soggettivi previsti dal decreto del Presidente della
Repubblica del 23 marzo 1998, n. 139.
2. Non sono oggetto di trattazione, in quanto prive dei requisiti
necessari, le richieste dei comuni riguardanti le unita' immobiliari
gia' censite e oggetto di interventi edilizi che non abbiano
comportato una variazione di destinazione d'uso ne' un incremento del
valore e della relativa redditivita' ordinaria in misura
significativa ai fini della variazione del classamento, quali, di
norma:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria come definiti alla
lettera a) dell'art. 3 del testo unico delle disposizioni legislative
e regolamentari in materia edilizia di cui al decreto del Presidente
della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380;
b) gli interventi di manutenzione straordinaria come definiti
alla lettera b) dell'art. 3 del testo unico in materia edilizia
citato, in particolare qualora non abbiano comportato una variazione
della consistenza e delle caratteristiche tipologiche distributive ed
impiantistiche originarie delle unita' immobiliari e gli interventi
di restauro e risanamento conservativo, come definiti alla lettera c)
dello stesso art. 3 del testo unico citato, qualora in particolare
non abbiano interessato l'intero edificio;
c) gli interventi di adeguamento degli impianti tecnologici alle
normative tecniche e di sicurezza, di riparazione e rinnovo di
impianti esistenti, di consolidamento e conservazione degli elementi
edilizi strutturali.


Art. 3.
Contenuti del provvedimento per la richiesta
di presentazione dell'atto di aggiornamento catastale
1. La richiesta ai soggetti obbligati alla presentazione degli atti
di aggiornamento catastale, per le ipotesi di cui all'art. 1, comma
336, della legge n. 311/2004, notificata ai sensi della vigente
normativa, e mirata alla produzione dell'atto di aggiornamento
catastale, contiene:
a) i dati catastali dell'unita' immobiliare, quando disponibili,
ovvero del terreno sul quale insiste la costruzione non dichiarata in
catasto;
b) gli elementi oggetto della constatazione di cui al comma 1
dell'art. 2;
c) le modalita' e i termini secondo i quali e' possibile
adempiere agli obblighi, e le conseguenze in caso di inadempienza;
d) la data, qualora accertabile, cui riferire il mancato
adempimento degli obblighi in materia di dichiarazione delle nuove
costruzioni o di variazione di quelle censite al catasto edilizio
urbano.


Art. 4.
Adempimenti a carico dei titolari di diritti reali
sulle unita' immobiliari
1. I soggetti obbligati alla presentazione degli atti di
aggiornamento catastale, per le ipotesi di cui all'art. 1, comma 336,
della legge n. 311/2004, sono tenuti in solido agli adempimenti
richiesti; gli atti di aggiornamento debbono essere redatti, ai sensi
del regolamento emanato con decreto del Ministro delle finanze
19 aprile 1994, n. 701, da un professionista tecnico abilitato a
norma di legge.
2. I medesimi soggetti devono adempiere alla richiesta, presentando
all'Agenzia del territorio gli atti di aggiornamento necessari entro
novanta giorni dalla notifica della richiesta da parte del comune,
indicando protocollo e data della stessa.


Art. 5.
Adempimenti a carico dell'Agenzia del territorio
in caso di inadempienza da parte dei soggetti interessati
1. In mancanza dell'adempimento richiesto ai soggetti interessati,
gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio, decorso il
termine di novanta giorni dalla notifica della richiesta, ove ne
ricorrano i presupposti, provvedono all'aggiornamento d'ufficio. A
tal fine, su richiesta dei suddetti uffici provinciali, i comuni
provvedono a trasmettere i documenti, di cui al comma 1, art. 2, a
supporto della notifica effettuata.
2. Nell'ipotesi in cui, a seguito della verifica della suddetta
documentazione, nonche' della documentazione eventualmente fatta
pervenire dai soggetti interessati, non sussista l'obbligo della
dichiarazione in catasto, l'ufficio competente ne da' comunicazione
al comune.
3. Sono posti a carico dei soggetti inadempienti, oltre ai tributi
dovuti, alle sanzioni previste e alle spese di notifica, gli oneri
per l'attivita' svolta dall'ufficio determinati con successivo
provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio.



Art. 6.
Modalita' operative per lo scambio di informazioni
fra Agenzia e comuni
1. L'Agenzia rende disponibile una procedura per la creazione di un
database informatico contenente l'elenco delle richieste inviate ai
vari soggetti articolato per unita' immobiliare e, per ciascun
record, i seguenti dati:
a) identificativo dell'unita' immobiliare, quando disponibile,
ovvero del terreno sul quale insiste la costruzione non dichiarata in
catasto;
b) dati relativi alla toponomastica;
c) generalita' e domicilio dei destinatari della richiesta;
d) data e protocollo della richiesta inoltrata ai suddetti
destinatari;
e) data di avvenuta notifica;
f) sintesi dei dati accertati dai quali discende l'incoerenza
della rendita iscritta negli atti catastali;
g) data, se conosciuta, cui riferire la violazione degli
adempimenti catastali in materia di dichiarazione di nuove
costruzioni o di variazione di quelle censite.
2. I comuni inviano agli uffici provinciali dell'Agenzia del
territorio i dati di cui al comma 1 a cadenza mensile.
3. Gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio integrano il
database informatico di cui al comma 1 e lo restituiscono ai comuni
con i seguenti dati di propria competenza:
a) nuovi dati di censimento attribuiti alle unita' immobiliari;
b) data di inserimento in atti del nuovo accertamento;
c) data di avvenuta notifica delle nuove rendite.


Art. 7.
Monitoraggio del processo
1. Il monitoraggio del processo in corso d'opera e' gestito
attraverso i database di cui al comma 1 dell'articolo precedente.
2. La consultazione del database di cui al comma 1 e' resa
disponibile a mezzo WEB ai comuni, che ne avanzino richiesta,
limitatamente ai dati di competenza.


Capo III
Disposizioni finali


Art. 8.
Notifica degli atti attributivi delle nuove rendite
1. Gli atti attributivi delle nuove rendite, unitamente alla
quantificazione degli oneri indicati al comma 3 dell'art. 6, sono
notificati secondo la normativa vigente e devono contenere le
indicazioni previste per gli atti impugnabili, richiamate all'art. 19
del decreto legislativo del 31 dicembre 1992, n. 546.
2. I comuni collaborano con gli uffici provinciali dell'Agenzia del
territorio nell'attivita' di notifica delle nuove rendite attribuite
alle unita' immobiliari in applicazione dell'art. 1, commi 335 e 336,
della legge 30 dicembre 2004, n. 311.




Art. 9.
Ulteriori modalita' applicative
1. Ai fini della concreta applicazione del presente provvedimento,
l'Agenzia del territorio opera nel rispetto delle «Linee guida»
allegate alla presente determinazione, di cui costituiscono parte
integrante.
Il presente provvedimento sara' pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
Roma, 16 febbraio 2005
Il direttore: Picardi


Allegato
LINEE GUIDA DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO E DELLE RAPPRESENTANZE DELLE
AUTONOMIE LOCALI AI FINI DELL'APPLICAZIONE DI SPECIFICI CONTENUTI
DEL PROVVEDIMENTO EX Art. 1, COMMA 339, DELLA LEGGE 30 DICEMBRE
2004, N. 311
Premessa.
Le presenti linee guida rappresentano lo strumento per garantire
la migliore collaborazione tra comuni e Agenzia del territorio nel
rispetto dei reciproci ruoli.
In particolare, esse stabiliscono criteri operativi in ordine:
alla fase della richiesta avanzata dai comuni - ed alla
successiva verifica - per l'eventuale procedibilita' alla revisione
parziale del classamento di singole microzone (art. 1, comma 335,
legge 30 dicembre 2004, n. 311);
Tali criteri operativi, essendo condivisi in sede di conferenza
Stato-citta' e autonomie locali, saranno alla base delle direttive da
emanare per gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio,
rappresentando altresi' una precisa guida per l'orientamento dei
comuni.
In secondo luogo, le presenti linee guida indicano le modalita'
operative in ordine alla accessibilita' ai dati necessari allo
svolgimento della istruttoria per la selezione delle microzone per le
quali eventualmente richiedere, da parte dei comuni, la revisione
parziale del classamento.
Criteri e modalita' operative.
1. Il metodo previsto dall'art. 1, comma 335, della legge 311 del
2004, al fine di selezionare le microzone interessate dalla revisione
parziale del classamento richiede la possibilita' di determinare un
rapporto tra valore medio di mercato e il corrispondente valore medio
catastale relativo, sia alla singola microzona che all'insieme delle
microzone comunali. Cio' al fine di selezionare la microzona che
mostra una «significativa» anomalia, in termini di scostamento tra i
due valori rispetto allo scostamento mediamente riscontrato per
l'insieme delle microzone. Tale metodo e' significativo allorche': a)
sia calcolabile un valore medio del rapporto per l'insieme delle
microzone e b) consenta di individuare il dato «anoma [ . . . ]

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