Si può comprare una casa con un abuso edilizio non sanato?

24/03/2023 - È possibile l’acquisto di una casa con abuso edilizio non sanato? Il contratto di compravendita è valido o deve essere dichiarato nullo?
 
Questi dubbi sono sorti nell’ambito di un contenzioso tra due vicini di casa, che non riguardava direttamente la validità del contratto per l’acquisto della casa abusiva.
 
Tuttavia, sapere se il contratto di acquisto di una casa con un abuso edilizio è valido, serve a capire se il proprietario dell’immobile con l’abuso può far valere le proprie ragioni nei confronti di un altro proprietario vicino.
 
I chiarimenti son arrivati con la sentenza 30425/2022 della Corte di Cassazione.
 

Acquisto casa con abuso edilizio non sanato, il caso

La Cassazione è intervenuta in una controversia nell’ambito della quale ha dovuto spiegare cosa accade se si acquista una casa con un abuso edilizio non sanato.
 
I giudici si sono pronunciati sul caso proposto dai nuovi proprietari che, dopo aver acquistato la casa con abuso edilizio non sanato, hanno iniziato un’azione legale contro i loro vicini per problemi di tutela dei diritti di veduta e servitù.   
 
I vicini, durante il contenzioso, hanno sottolineato che i nuovi proprietari non avrebbero avuto titolo ad iniziare l’azione legale. A loro avviso, la casa acquistata contiene un abuso edilizio non sanato, quindi il contratto di compravendita sarebbe nullo.
 
L’abuso edilizio non sanato consiste in un ampliamento sul lato ovest e in un ampliamento di un locale destinato a ospitare la caldaia. Gli ampliamenti hanno incrementato la superficie rispettivamente da ml. 1,80x2,80 a ml. 2,15x3,50 e da ml. 1x1 a ml. 1,40x2,05.
 
Il Tribunale Ordinario e la Corte d’Appello hanno dato ragione ai vicini e dichiarato la nullità del contratto di compravendita della casa abusiva.
 

Quando è valido l’acquisto di una casa con abuso edilizio non sanato

La Cassazione, esaminando meglio il caso, ha ribaltato la situazione e ha spiegato in quali casi il contratto di acquisto di una casa abusiva è nullo e quando, invece, resta valido e produce effetti.
 
I giudici hanno esaminato la normativa sull’argomento, adeguandosi ai princìpi già espressi dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 8230/2019.
 
Seguendo questa linea, la Cassazione, con la nuova sentenza, ha considerato applicabile al caso di specie l’articolo 46 del Testo unico dell’edilizia, che regola la nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985.
 
Il termine del 17 marzo 1985 deriva dall’entrata in vigore del primo condono edilizio, introdotto dalla Legge 47/1985. Il primo condono ha reso possibile la sanatoria degli immobili con abusi edilizi realizzati prima della sua entrata in vigore, cioè prima del 17 marzo 1985, mentre per quelli costruiti successivamente bisogna seguire le norme del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) e del Codice Civile.
 
In base all’articolo 46 del Testo unico dell’edilizia, i contratti di compravendita sono nulli se mancano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
 
Se, hanno spiegato i giudici, il permesso di costruire è presente, il contratto di acquisto dell’immobile con abuso edilizio non sanato è valido, a prescindere dalla conformità o dalla difformità della costruzione rispetto al titolo edilizio.
 
Di conseguenza, la Cassazione ha confermato la validità del contratto di acquisto della casa con l’abuso edilizio non sanato e ha chiesto al giudice del rinvio di valutare la responsabilità contrattuale del venditore.