Abusi edilizi: è possibile fermare le ruspe?

15/06/2022 - Un abuso edilizio è una costruzione realizzata senza i dovuti titoli abilitativi. Molto spesso gli abusi possono essere regolarizzati, ma è necessario il rispetto di alcune condizioni. Si parla in questi casi di sanatoria edilizia.
 
Diverso è il condono edilizio, una procedura straordinaria di cui alcune costruzioni hanno potuto beneficiare in deroga alle norme vigenti.
 
L’abuso edilizio deve essere sempre punito con la demolizione, anche a distanza di tempo. Le procedure non sono sempre lineari e creano incertezze. Ne è nata una serie di contenziosi in cui la giurisprudenza è stata più volte chiamata a chiarire i confini della sanatoria.
 

Condono edilizio e sanatoria edilizia, le differenze

Il condono edilizio e la sanatoria edilizia sono entrambi utili alla regolarizzazione di immobili realizzati senza permesso, ma si basano su procedure diverse.
 
Come spiegato dalla Cassazione, con la sentenza 37659/2019, la differenza risiede nel concetto di doppia conformità.
 
La doppia conformità è un requisito che consente di ottenere la sanatoria edilizia, come previsto dall’articolo 36 del Dpr 380/2001. Il Testo Unico dell’edilizia stabilisce che un immobile può ottenere il permesso di costruire in sanatoria se, benchè realizzato abusivamente, risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
 
La sanatoria edilizia, quindi, è una procedura prevista dal Testo Unico dell’Edilizia, che può sempre essere attivata da parte dell’interessato.
 
Per il condono edilizio non è richiesto il requisito della doppia conformità. Il condono non è una procedura prevista dal Testo Unico dell’edilizia, ma viene disposto con una legge ad-hoc e rappresenta una misura straordinaria.
 
In Italia ci sono state tre condoni edilizi:
il primo è stato disposto dalla Legge "Nicolazzi" (L.47/1985);
il secondo è stato disposto dalla Legge 724/1994;
il terzo è stato disposto dalla Legge 326/2003.
 
L’ultimo condono ha un carattere peculiare rispetto ai precedenti, rilevato dal Consiglio di Stato con la sentenza 4/2009: non possono essere condonate le opere realizzate sulla base di un titolo abilitativo annullato. Nell’elenco degli abusi sanabili ai sensi del terzo condono edilizio, ha spiegato il CdS, manca una espressa indicazione di questa tipologia di irregolarità e non è possibile utilizzare la formula di rimando alle leggi precedenti. 
 

Condono edilizio e ultimazione dell’opera

Per ottenere il condono edilizio, l’opera deve risultare ultimata. Con la sentenza 6525/2921, il Consiglio di Stato ha chiarito che si intendono ultimati “gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e la copertura”. Per gli edifici residenziali, la nozione di ultimazione deve intendersi riferita ad una costruzione completa nelle sue strutture essenziali che la individualo, sotto il profilo tecnico, edilizio ed urbanistico. 
 
Il CdS ha anche affermato che il concetto di ultimazione dei lavori rilevanti ai fini della condonabilità delle opere edilizie abusive presuppone, oltre il completamento della copertura, l'esecuzione del “rustico”, da intendersi come la muratura di tamponatura priva di rifiniture.
 
Il Tar Sardegna, con la sentenza 214/2021, ha spiegato che una norma urbanistica approvata dopo la realizzazione di un’opera abusiva non può bloccarne il condono. 
 
 Il Consiglio di Stato, con la sentenza 3943/2015, ha affermato che è possibile proseguire i lavori mentre si attende la pronuncia del Comune su una domanda di condono. Per farlo non bisogna però stravolgere l’immobile, rendendo impossibile all’Amministrazione l’esame della domanda sui lavori abusivi realizzati inizialmente.
 

Abusi edilizi, le responsabilità

La giurisprudenza ha più volte trattato anche il tema della responsabilità degli abusi edilizi e affermato chiaramente che l’abuso edilizio deve essere punito anche se sono trascorsi molti anni dalla sua realizzazione. A rispondere degli abusi sono anche i nuovi proprietari, che non hanno commissionati i lavori illegittimi, talvolta i progettisti e perfino le ditte che noleggiano le macchine da cantiere.
 
Con la sentenza 33387/2018, la Cassazione ha spiegato che il direttore dei lavori è sempre responsabile degli abusi commessi nel cantiere da lui diretto. Per i proprietari del terreno su cui sorge l’immobile abusivo, bisogna invece valutare se questi era a conoscenza o meno dell’attività edificatoria.
 
Sempre la Cassazione, con la sentenza 19225/2019, ha affermato che la responsabilità dell’abuso edilizio da parte del proprietario del terreno può essere desunta da elementi oggettivi, come la piena disponibilità giuridica e di fatto del suolo, la sua presenza sul luogo, lo svolgimento di attività di vigilanza sul bene, l’interesse a edificare una nuova costruzione e il legame di parentela con il committente dei lavori.
 
Per il Consiglio di Stato (sentenza 4251/2019) il vecchio proprietario, che dopo aver commesso l’abuso edilizio ha venduto l’immobile, continua a rispondere dell’opera realizzata in modo illegittimo.
 
Ma non solo, perché può essere chiamato in causa anche il nuovo proprietario. La buona fede, però, ha concluso il Tar Campania con la sentenza 2123/2021, può salvare il nuovo proprietario dalla demolizione di opere irregolari realizzate molti anni prima, di cui il Comune non si era accorto fino a quel momento.
 
La Cassazione, con la sentenza 39317/2019, ha spiegato che il professionista che progetta e dirige i lavori per la realizzazione di un’opera deve sempre vigilare sul cantiere. Nel caso in cui non controlli l’operato delle imprese coinvolte, può essergli attribuita la responsabilità degli abusi edilizi eventualmente commessi.
 
Sempre la Cassazione, con la sentenza 49022/2019, ha addirittura affermato che il noleggiatore delle macchine da cantiere, utilizzate per realizzare opere senza i dovuti permessi, può essere considerato responsabile degli abusi edilizi commessi.
 
E cosa dire del committente dei lavori? Il Consiglio di Stato, con la sentenza 7418/2021, ha concluso che è tenuto a pagare per i permessi falsificati dal professionista che lo ha frodato.
 

Abusi edilizi, quando si può evitare la demolizione

La regola generale è che l’abuso edilizio, anche a distanza di tempo, deve essere rimosso. Ci sono però dei margini di eccezione.
 
Secondo la Cassazione (sentenza 20939/2021), la demolizione può essere sospesa solo se nel frattempo sono stati approvati degli atti che conferiscono all’immobile una destinazione diversa, incompatibile con la demolizione, o se è stata riconosciuta una sanatoria.
 
La demolizione, ha spiegato la Cassazione, può essere sospesa anche se il responsabile, nel frattempo, ha presentato istanza di condono edilizio, ma solo se i giudici ritengono che il Comune possa accettare l’istanza di sanatoria in tempi brevi.
 
La demolizione può essere anche trasformata in multa. Il Tar Lazio, con la sentenza 5400/2021, ha stabilito che l’abuso deve essere punito con la demolizione, che può essere ordinata d’ufficio e non necessita di preavviso. Tuttavia, la sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione è consentita quando, con l’abbattimento delle opere realizzate senza titolo abilitativo, possono essere danneggiate le parti dell’edificio realizzate legittimamente.
 
La Cassazione, con la sentenza 3579/2021, ha aggiunto che l’ordine di demolizione può essere revocato solo se il Comune o il giudice amministrativo emanano determinazioni incompatibili con l’abbattimento o quando si può prevedere che tali provvedimenti saranno adottati in tempi brevi.