Quando una demolizione e ricostruzione può definirsi ristrutturazione

13/05/2024 - Demolire e ricostruire un fabbricato è un intervento che può qualificarsi come ristrutturazione edilizia, ma anche come nuova costruzione.
 
Da una parte, la normativa ha semplificato il concetto di ristrutturazione edilizia, che oggi comprende la demolizione e ricostruzione di edifici in tutto o in parte diversi dai precedenti, con una modifica di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planovolumetriche e tipologiche, volumetria.
 
Dall'altra parte non è sempre chiaro fino a che punto l’edificio ricostruito può essere diverso rispetto a quello preesistente. A questo dubbio ha risposto la Cassazione con la sentenza 18044/2024. L’interpretazione data dai giudici è abbastanza restrittiva e si fonda sul concetto di recupero.
 

Demolire e ricostruire: ristrutturazione o nuova costruzione?

Il caso è iniziato con la demolizione di un fabbricato e la ricostruzione di due corpi di fabbrica, costituiti da cinque villini ciascuno. L’intervento è stato realizzato senza richiedere il permesso di costruire.
 
Secondo il Comune, e anche secondo i giudici, per demolire e ricostruire sarebbe stato necessario il permesso di costruire dal momento che l’intervento può essere considerato una nuova costruzione perché i due fabbricati, che hanno sostituito il precedente, non rispettano l’area di sedime, il volume e la sagoma preesistenti.
 
Al contrario, il responsabile dell’intervento ha presentato la Scia e ritiene che la demolizione e ricostruzione effettuata si qualifichi come ristrutturazione edilizia ai sensi delle modifiche che il Decreto Semplificazioni (Legge 120/2020) ha introdotto al Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).
 

Demolire e ricostruire, dalla Cassazione una visione restrittiva

La Cassazione ha spiegato che, anche dopo l’entrata in vigore del Decreto Semplificazioni, gli interventi di ristrutturazione edilizia devono essere finalizzati al recupero dei fabbricati preesistenti, di cui deve essere conservata traccia.
 
Questo significa che l’immobile ristrutturato può presentare una sagoma diversa o una volumetria maggiore, ma deve avere caratteristiche funzionali e identitarie coincidenti con quelle dell’edificio preesistente.
 
Secondo i giudici, l’abbattimento di alcuni edifici rurali e di una casa colonica, sostituiti da un complesso residenziale con una volumetria maggiore, composto da 10 villini, non rappresenta una ristrutturazione edilizia.
 
La Cassazione ha sottolineato che anche la giurisprudenza amministrativa ritiene che, pur in presenza delle modifiche apportate dal Decreto Semplificazioni, alcuni interventi di ristrutturazione possono qualificarsi come nuova costruzione se l’entità dell’aumento volumetrico e la diversa collocazione dell’immobile sono tali da creare una modifica radicale.