Stato avanzamento lavori e visto di conformità, chiariti i dubbi sui bonus edilizi
È questo, in sintesi, il contenuto della Risposta n. 314 del 30 maggio 2022 dell’Agenzia delle Entrate, fornita ad un contribuente proprietario di un appartamento situato in un condominio composto da 6 unità immobiliari, di cui 3 a uso residenziale con annessa cantina pertinenziale, 2 adibite ad albergo, appartenenti a una società, e da un’autorimessa, di proprietà della stessa società, detenuta insieme agli altri due condomini in locazione e destinata a pertinenza delle 3 residenze.
Il contribuente spiega che i condomini vorrebbero effettuare sull’immobile interventi ammessi al superbonus e chiede come calcolare la prevalenza residenziale e, nel caso in cui la destinazione residenziale sia prevalente, se sia possibile ammettere alla detrazione, oltre ai proprietari delle unità immobiliari a uso residenziale, locatari dell’autorimessa, anche la società che detiene le unità adibite ad albergo.
Secondo il proprietario che ha posto la domanda, per verificare se il fabbricato possa essere considerato residenziale nella sua interezza, nel calcolo della superficie si deve tener conto di quella delle unità immobiliari come rilevata catastalmente e nello stesso calcolo rientra anche almeno il 50% della superficie dell’autorimessa detenuta in affitto.
L’Agenzia in primis richiama la Circolare 24/2020 nella quale si precisava che, utilizzando un principio di ‘prevalenza’ della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza nel condominio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario o detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono le spese per le parti comuni. E ancora che, se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori delle abitazioni.
Nel caso, invece, di un edificio ‘non residenziale nel suo complesso’ - cioè con superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza minore del 50% - il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del superbonus anche per interventi ‘trainati’ realizzati sui propri immobili, purchè non ‘di lusso’.
Superbonus, il box non concorre al calcolo della ‘prevalenza residenziale’
Tornando al caso in questione, l’Agenzia ribadisce che, per calcolare la ‘prevalenza residenziale’, occorre fare riferimento alla superficie catastale delle unità immobiliari determinata secondo quanto previsto nell’allegato C del Dpr 138/1998. Nel calcolo non va ricompresa la superficie catastale delle pertinenze.Pertanto, nel caso in esame, tale verifica deve essere effettuata confrontando la superficie complessiva delle tre unità residenziali con la superficie complessiva dell’intero edificio e scorporando da tale superficie quella relativa all’autorimessa destinata a pertinenza delle tre unità immobiliari ad uso residenziale.
Per quanto riguarda poi i criteri da utilizzare per determinare il limite di spesa agevolabile, l’Agenzia ricorda che ‘nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, il calcolo va effettuato tenendo conto anche delle pertinenze, indipendentemente dalla circostanza che le stesse siano o meno servite dall’impianto termico’.
Inoltre, nel caso di interventi realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio nei quali la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50%, ai fini del calcolo dell’ammontare massimo delle spese ammesse al superbonus vanno conteggiate anche le unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce)
L'ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio.
Infine, qualora l’edificio sia residenziale nel suo complesso, il limite di spesa per gli interventi sulle parti comuni andrà calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’immobile (nel caso in esame 6), comprese le 2 unità adibite a camere d’albergo e l’autorimessa.
