Superbonus in condominio, come calcolare la superficie complessiva e quella residenziale

26/09/2022 - Come si calcola la superficie complessiva degli edifici, per capire quali proprietari possono beneficiare del Superbonus? A questa domanda ha risposto l’Agenzia delle Entrate con la risposta 464/2022.
 

Superbonus nel condominio misto, il caso

Un condominio si è rivolto all’Agenzia delle Entrate perché intende realizzare:
- un intervento trainante di coibentazione delle superfici opache verticali e orizzontali che interesseranno più del 25% della superficie totale disperdente;
- interventi trainati di sostituzione di serramenti, infissi e impianti termici all'interno delle singole unità immobiliari e di installazione di impianti fotovoltaici.
 
L'edificio è costituito:
- da una centrale telefonica, facente parte strutturalmente del palazzo anche se dotata di accesso autonomo, composta da una unità categoria D/7 (uffici, magazzini, etc.) e da una unità categoria F/7 (infrastruttura in fibra ottica e banda ultralarga), ubicati al piano seminterrato, piano terra e primo piano;
- da 17 unità abitative (categoria A/2) ed una unità uso ad ufficio (categoria A/1), ubicati ai piani superiori.
 
Il Condominio ha chiesto se, per determinare la superficie prevalente dell’edificio, e capire se la società proprietaria della centrale telefonica possa detrarre le spese per gli interventi sulle parti comuni, deve essere conteggiata anche la superficie dell’unità immobiliare con destinazione F/7.
 
Ricordiamo infatti che, in base alla normativa sul Superbonus, i titolari di reddito di impresa o professionale, proprietari di un immobile strumentale in condominio, possono ottenere il Superbonus sulle spese per gli interventi sulle parti comuni solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50% del totale.
   

Superbonus nel condominio misto, il calcolo della superficie

L’Agenzia ha ricordato che, in base alla normativa sul Superbonus, i titolari di reddito di impresa o professionale, proprietari di un immobile strumentale in condominio, possono ottenere il Superbonus sulle spese per gli interventi sulle parti comuni solo se la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio è superiore al 50% del totale.
 
Se, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%, il Superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.
 
L’Agenzia ha spiegato che, per calcolare la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza, vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali situate nell’edificio, comprese quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 escluse dal Superbonus.
 
Non va conteggiata, invece, la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui l’edificio si compone. Ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, o di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare a destinazione commerciale, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.
 
L’Agenzia ha aggiunto che, ai sensi del Codice delle comunicazioni elettroniche, gli elementi di reti di comunicazione elettronica ad alta velocità e le altre infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, nonché le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga, effettuate anche all'interno di edifici, non costituiscono unità immobiliari e non rilevano ai fini della determinazione della rendita catastale. Questi beni possono comunque essere iscritti al Catasto senza l’attribuzione della rendita catastale. A tali beni viene attribuita la categoria catastale F/7 (Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione, senza attribuzione di rendita).
 
Fatte queste premesse, l’Agenzia ha affermato che per la verifica della prevalente funzione residenziale dell'edificio, occorre considerare, nel calcolo della superficie complessiva dell'edificio, anche gli immobili censiti in catasto con categoria F/7, in quanto costituiscono immobili facenti parte dell'edificio.