Le tavole approvate dal Permesso di Costruire legittimano l'opera

22/10/2025 - Quando un permesso di costruire approva “espressamente le tavole allegate”, ogni elemento chiaramente rappresentato negli elaborati grafici è evidentemente autorizzato e concorre allo stato legittimo del fabbricato, anche se non menzionato puntualmente nel dispositivo del titolo. 

Si tratta della cosiddetta legittimazione implicita per rappresentazione grafica; ovvero, ciò che è disegnato e approvato è legittimo fino a formale rimozione del titolo.

Con questa motivazione, nella sentenza N. 07992/2025, il Consiglio di Stato riforma il giudizio del TAR, accogliendo l'appello e sovvertendo l'ordine comunale di demolizione con la successiva sospensione dell'attività, relative ad un immobile commerciale.

Questa decisione chiarisce che lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001) si desume dai titoli abilitativi che hanno previsto e assentito l’opera, andando, in un certo senso, nella direzione opposta rispetto alle ultime sentenze emesse riguardanti lo stato legittimo, finora sfavorevoli verso il sotteso effetto sanante dell'ultimo titolo abitativo edilizio, supportato dal Decreto Salva Casa.
 

Stato legittimo e tavole approvate: niente abuso senza autotutela

Il Comune aveva ordinato la demolizione di un vano cucina e servizi in un esercizio di ristorazione, ritenendolo un abuso, ma in appello, il Consiglio di Stato ha accertato che quel vano risulta conforme a quanto assentito e realizzato con il Permesso di costruire. 

Dalle tavole (richiamate e approvate nel titolo) “emerge chiaramente la presenza del vano cucina”, pertanto l’opera rientra nello stato legittimo e non può essere qualificata abusiva in assenza di rimozione del titolo che la legittima.
 

Sopralluogo valutativo, non probatorio: il PdC fonda lo stato legittimo

Il TAR aveva attribuito alla relazione tecnica, eseguita dall'istruttore del Comune durante il sopralluogo, piena fede sino a querela di falso ex art. 2700 C.C., ma il Consiglio di Stato riforma questo punto spiegando che la relazione non può essere considerata un atto fidefacente, in quanto contiene valutazioni e percezioni soggettive e non fatti compiuti e accertati sotto gli occhi dell'istruttore. 

Di conseguenza, l’asserita inesistenza del vano non è il risultato di un riscontro diretto e gli elementi riportati sono liberamente apprezzabili dal giudice, senza “piena prova” fino a querela di falso.

Fatta questa premessa, la presunta efficacia probatoria “piena” della relazione non sussiste e rimane valida soltanto la conformità al Permesso di Costruire, che fonda lo stato legittimo del vano.
 

Il principio dell'autotutela

Il Comune aveva anche richiamato un presunto vizio originario del PdC, indicando come falsa la rappresentazione del preesistente, ma finché quel titolo non è annullato in autotutela, esso produce effetti e legittima le opere ivi rappresentate. 

Il Consiglio di Stato, in tal senso, si è espresso in modo chiaro e preciso: prima si rimuove il titolo (con presupposti, termini e garanzie proprie dell’autotutela), poi si può sanzionare l’opera, perché disporre la demolizione di un manufatto coperto dal titolo, senza aver rimosso quel titolo con un formale annullamento in autotutela, viola l’art. 21-nonies, L. 241/1990.
 

Stato legittimo: stop alle letture restrittive

La decisione sottolinea che lo stato legittimo si fonda sui titoli e sui loro elaborati: ciò che è chiaramente raffigurato e approvato vale e non può essere disconosciuto con letture restrittive. 

Riafferma il primato dell’autotutela: senza l'annullamento del titolo non è possibile imporre la demolizione dell’opera da esso coperta.

Ridimensiona l’uso improprio della fede privilegiata per atti che contengono valutazioni: le relazioni non fidefacenti non blindano l’accertamento, che resta liberamente apprezzabile dal giudice.