Prove e limiti per determinare lo stato legittimo delle opere

17/10/2025 - Senza prove oggettive non è possibile determinare la legittimità delle opere, né può essere conferita se l'immobile è stato successivamente interessato da rilevanti trasformazioni per le quali il titolo edilizio sarebbe stato necessario.

Con queste motivazioni le due sentenze del TAR della Campania e del Consiglio di Stato hanno chiaramente circoscritto i limiti entro i quali è possibile parlare o meno di stato legittimo di un fabbricato, confermando l’ordinanza di demolizione degli abusi edilizi per entrambi i casi.
 

Che cos’è lo stato legittimo 

Come specificato nell’art. 9-bis del DPR 380/2001, per stato legittimo si intende l’assetto conforme dell’immobile ricostruito mediante titoli edilizi, segnalazioni e documentazione idonea. In concreto si tratta di un documento probatorio, che allinea l’ultimo titolo con i precedenti, eventuali sanatorie, agibilità e riscontri oggettivi (catasto, ortofoto, archivi). Ciò significa che, se la documentazione risulta incompleta o incoerente, si corre il rischio di inefficacia delle pratiche e di misure ripristinatorie.
 

Onere della prova “ante ’67”: standard probatorio elevato

Comunicare la preesistenza del manufatto prima della legge Ponte n. 765/1967 richiede una prova rigorosa e databile, che grava in toto sul privato. Hanno valore gli elementi oggettivi (aerofotogrammetrie, mappe catastali, atti d’archivio, reperti materiali correlati a tavole tecniche); dichiarazioni e testimonianze hanno rilievo solo residuo. 
Nel caso in cui la prova manca o è generica, l’ordine di demolizione regge. 

Allo stesso tempo, non è sufficiente richiamare un nucleo storico, un “temperamento” dell’onere della prova, qualora l’immobile sia stato ampliato o ha mutato funzione, perché in questi casi va sempre considerato come un nuovo organismo edilizio che richiede titolo. 
 

Valutazione nel complesso unitario: no a letture “a pezzi”

La giurisprudenza esclude la frammentazione delle opere; gli interventi si valutano nel loro complesso unitario, non “a pezzi”, perché conta l’effetto edilizio complessivo che hanno avuto su volumi, sagoma, destinazioni d’uso e pertinenze dell’immobile (piazzali, tettoie, piscine). 

Interventi autonomi o eseguiti in tempi diversi, se funzionalmente convergenti, vanno letti come intervento unitario. Questo può comportare il cambio del titolo necessario (spesso il permesso di costruire) e causare un irrigidimento del regime sanzionatorio. La conformazione edilizia finale guida sia il titolo necessario sia le sanzioni ad esso associate.
 

Stato legittimo: prova assente, demolizione confermata

Nel caso campano (manufatti e piscina in zona agricola), il ricorrente non aveva fornito evidenze oggettive dell’ante ’67 e la sommatoria delle opere, per quantità e funzione, è stata qualificata come nuova costruzione. La sentenza n. 6195/2025 del TAR Campania ha quindi confermato l’ordinanza di demolizione, quale atto vincolato, che non necessita di motivazioni “rafforzate” sull’interesse pubblico, anche se adottata a distanza di anni.
 

Stato legittimo: quando le trasformazioni portano ad un nuovo organismo edilizio

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7569/2025, si è invece espresso sullo status di un capannone con piazzale in area agricola vincolata. In questo caso, pur ammettendo la presenza di un nucleo storico, i successivi incrementi plano-volumetrici e il passaggio da abitativo a produttivo, lo configuravano come nuovo organismo edilizio, per il quale andava richiesto un titolo. Il cosiddetto “temperamento” dell’onere della prova non è rilevante quando gli atti accertano trasformazioni sostanziali.

Titoli atipici o rilasciati da organi incompetenti non generano legittimo affidamento.
 

Implicazioni operative per progettisti e tecnici

I professionisti devono impostare da subito un fascicolo coerente sullo stato legittimo, verificando cronologia, volumi e usi effettivi con documenti oggettivi e verificabili. In pratica:

• Ricostruzione integrale: allineare ultimo titolo, varianti, sanatorie, agibilità, catasto, ortofoto storiche e atti d’archivio.

• Lettura unitaria: valutare l’evoluzione di volumi e destinazioni d’uso, includendo opere accessorie e sistemazioni esterne.

• Casi “misti”: se il nucleo storico è stato inglobato o ha mutato funzione, applicare la logica della nuova costruzione ai fini abilitativi e sanzionatori.
 

Documenti utili per provare l’ante ’67

• Aerofotogrammetrie storiche (IGM, AGEA/Regioni, voli GAI, fotopiani comunali).
• Estratti e mappe catastali d’epoca con visure storiche coerenti.
• Atti d’archivio comunale (licenze, concessioni, nulla osta) con protocolli e inventari.
• Archivio edilizio provinciale/Prefettura (utile per Comuni di recente istituzione).
• Rilievi tecnici datati e asseverati (planimetrie, libretti, computi).
• Fotografie storiche con data certa e localizzazione, abbinate a ortofoto/catasto.
• Ruderi e fondazioni documentati con relazione tecnica e tavole di corrispondenza.
• Atti notarili e pratiche fiscali (compravendite, successioni, volture).
• Piani urbanistici storici (perimetro del centro abitato, vincoli preesistenti).

Lo stato legittimo va inteso come un fascicolo probatorio coerente e verificabile: senza questa documentazione solida, la posizione dell’immobile vacilla. 

La prova dell’ante ’67 è a carico del privato e dovrà essere oggettiva e inconfutabile, tenendo presente che la valutazione unitaria delle opere è dirimente; ovvero, quando le trasformazioni e/o i cambi d’uso configurano un nuovo organismo edilizio, si applica il regime della nuova costruzione e, in assenza di titolo, la demolizione è legittima.