14/12/2022 - Se, al momento della compravendita, l’immobile oggetto della cessione è collabente - cioè inquadrabile nella categoria catastale F/2 - l’operazione rientra nel regime ordinario di imponibilità con applicazione dell’Iva nella misura del 22% e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Lo ha chiarito l’Agenzia delle entrate con la
Risposta 554/2022 fornita ad una Società proprietaria di un’area su cui è posto un complesso edilizio composto da cinque edifici a originaria destinazione alberghiera, poi caduti in uno stato di degrado e quindi
classificati nella categoria F/2. Gli edifici, in via di demolizione e ricostruzione nonché di conversione urbanistica con destinazione residenziale, stanno per essere ceduti.
La Società si è impegnata a completare la demolizione degli scheletri dei fabbricati ma
chiede all’Agenzia conferma del trattamento Iva riservato all’operazione.
L’Agenzia osserva che la classificazione catastale è il primo dato da cui partire: considerato che, allo stato attuale, la proprietà è censita al catasto nella
categoria F/2 (unità collabenti), tale categoria
non rientra in nessuna di quelle per le quali è prevista l’esenzione Iva.
Quindi, il
criterio per applicare il regime di esenzione previsto dal decreto Iva (numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del Dpr n. 633/1972), indipendentemente dalla destinazione degli stessi immobili, successiva alla vendita, è la
classificazione catastale della proprietà al momento della cessione.
In altre parole, se all’atto della cessione, la proprietà è inquadrabile nella categoria catastale F/2, la compravendita non rientra nel regime di esenzione. Ovviamente
lo stato di collabenza dell’immobile deve risultare da elementi oggettivi - come una pertinente e databile documentazione fotografica e apposite perizie tecniche, meglio se asseverate -, che diano una rappresentazione fedele anche dello status quo ante.
La Risposta richiama, inoltre, una pronuncia della Corte di Giustizia Ue (sentenza 19 novembre 2009, causa C-461/08), in cui si afferma che, quando
l’atto di cessione di un terreno sul quale sorge un fabbricato destinato alla demolizione
prevede espressamente l’impegno a effettuare la demolizione, già iniziata all’atto della cessione, tale fattispecie integra un’operazione unica ai fini Iva. In tal caso non si tratta di
cessione di fabbricato esistente, ma
di terreno non edificato.
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