05/09/2025 - Non qualsiasi
pergotenda rientra automaticamente nell’
edilizia libera introdotta e ampliata dal
Decreto Salva Casa: se l’opera crea spazi stabilmente chiusi, incrementa superfici o volumi o altera in modo apprezzabile l’impatto visivo, ricade nel regime autorizzatorio ed espone al reato di abuso edilizio qualora si proceda senza titolo.
Lo ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza 29638/2025 offrendo un’interpretazione restrittiva del
Decreto Salva Casa, che ha inserito alla lettera b-ter dell’art. 6 del
DPR 380/2001 (Testo Unico Edilizia - TUE) le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
La vicenda riguarda una “pergotenda” su un terrazzo in centro storico, con movimentazione del telo in materiale plastico e in contrasto con il regolamento edilizio locale. Il proprietario sosteneva che, non trattandosi di veranda chiusa su tutti i lati,
l’intervento fosse liberalizzato dal Salva Casa.
I giudici hanno invece qualificato l’insieme come
chiusura assimilabile a veranda, pertanto
non in edilizia libera ma soggetta a permessi.
Quando la pergotenda è edilizia libera
La Cassazione, richiamando definizioni e glossari, individua 5 condizioni che devono verificarsi perché l’opera rientri nella lettera b-ter dell’art. 6 del TUE e, quindi, la
pergotenda sia qualificata in
edilizia libera:
1. finalità: deve essere destinata solo alla
protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
2. composizione: la res principale è la
tenda (tende da sole/esterno, tende a pergola anche bioclimatiche) con telo retrattile anche impermeabile oppure elementi frangisole mobili/regolabili;
3. collocazione: deve essere
addossata o annessa all’immobile (sono ammesse strutture fisse solo se necessarie al sostegno/estensione della tenda);
4.
assenza di volume: non deve creare uno spazio stabilmente chiuso, né determinare nuove superfici o volumi;
5.
impatto minimo: caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre l’impatto visivo e armonizzarsi con le linee architettoniche preesistenti.
Se manca anche una sola delle condizioni, l’opera
non è realizzabile in edilizia libera.
Pergotenda o veranda? Il discrimine tecnico-progettuale
Per configurare una
pergotenda:
- la tenda deve essere
retrattile e non costituire un organismo edilizio “stabile”;
- le strutture di sostegno devono essere
elementi leggeri, di sezione esigua, agevolmente disancorabili;
- l’insieme
non deve chiudere uno spazio in modo permanente né comportare trasformazione urbanistico-edilizia.
Se, invece, la copertura e le eventuali chiusure laterali determinano un ambiente stabile o un incremento di volume/superficie, l’opera
assume natura di veranda (o assimilabile) e
non è edilizia libera.
Cosa è cambiato con il Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha
ampliato l’elenco degli interventi liberi per le opere di protezione solare, ma non ha liberalizzato qualsiasi struttura a pergola; la semplificazione vale solo dove è rispettata la natura accessoria e mobile della tenda.
Restano fermi i paletti su spazio chiuso, volumi/superfici e impatto visivo; in aree sensibili (es. centri storici o con vincoli) si aggiungono gli specifici regolamenti locali e, se del caso, gli ulteriori nulla osta.
Quali titoli servono quando non è edilizia libera
Quando la pergotenda è in realtà una
veranda o realizza un organismo edilizio rilevante:
- l’intervento ricade nel regime autorizzatorio comunale;
- in via generale, laddove si configuri nuova costruzione/incremento di volume, è
richiesto il permesso di costruire (restano possibili diverse qualificazioni a seconda dei regolamenti comunali e del quadro vincolistico);
- potrebbero rendersi necessarie
ulteriori autorizzazioni (paesaggistica, ecc.), se applicabili.
La pergotenda non va confusa con la VEPA
Le pergotende per la protezione solare non coincidono con altri sistemi, come le vetrate panoramiche amovibili (
VEPA), che hanno logiche tecniche e regimi abilitativi diversi. È importante quindi evitare sovrapposizioni terminologiche nelle relazioni tecniche e negli elaborati.
Per concludere, la sentenza della Cassazione non smentisce il Salva Casa ma
ne precisa i limiti: è edilizia libera solo la pergotenda che rimane tenda retrattile con supporti leggeri, senza spazi stabilmente chiusi e con impatto visivo minimo.
Quando l’intervento chiude e trasforma lo spazio esterno (configurando una veranda o un nuovo ambiente), occorrono permessi e, in difetto, si rischia l’abuso edilizio. Per i progettisti, la priorità è una qualificazione corretta sin dal concept, alla luce del quadro locale e dei vincoli applicabili.
Quando la sanatoria Salva Casa non può essere negata
