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NORMATIVA

Trulli diroccati, è possibile acquistarli con l’agevolazione ‘prima casa’?

di Alessandra Marra
Commenti 4572

L’Agenzia delle Entrate spiega come considerare gli immobili collabenti e a quali categorie catastali si applica l’aliquota del 2%

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03/09/2019 – L’acquisto di immobili collabenti, come ad esempio dei trulli diroccati, può accedere all’agevolazione prima casa?
 
A chiarire la questione l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 357/2019.
 

Immobili collabenti e agevolazione prima casa: il caso

L’Agenzia ha risposto alla domanda di una contribuente che chiedeva se fosse possibile applicare anche agli immobili “collabenti” le agevolazioni fiscali “prima casa”. L’intenzione era quella di acquistare un immobile “collabente” (ovvero quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito) appartenente alla categoria catastale F/2, ristrutturarlo e, entro 18 mesi dall’acquisto, adibirlo ad abitazione principale.
 
L’applicazione dell’aliquota agevolata del 2%, infatti, può riguardare una casa di abitazione non di lusso situata nel Comune dove l’acquirente stabilisce, entro 18 mesi, la propria residenza.
 
L’Agenzia ha ricordato che accedono al beneficio fiscale le unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (immobili censiti nel Catasto dei fabbricati nella categoria catastale A, escluso A/10 e ad eccezione di A/1, A/8 e A/9). Il trasferimento può riguardare un fabbricato concepito per uso abitativo ma in fase di costruzione al momento dell’acquisto.
 

Immobili collabenti: no alle agevolazioni prima casa

Un immobile “collabente” appartenente alla categoria catastale F/2 (riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili) è caratterizzato da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre un proprio reddito.
 
L’Agenzia ha precisato che le condizioni reali di tali immobili non permettono l’iscrizione in altre categorie catastali; inoltre, si tratta di una classificazione durevole del bene immobile, mentre altre categorie della stessa classe (F/3 e F/4) sono provvisorie poiché riguardano fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione.
 
L’orientamento della giurisprudenza prevede che l'agevolazione “prima casa” competa ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto. La Corte di cassazione ha ammesso l'applicabilità delle agevolazioni “prima casa” anche all'ipotesi di "acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell'acquirente, la propria abitazione".
 
Tuttavia, secondo l’Agenzia l’immobile collabente non può essere equiparato a un immobile in corso di costruzione e, di conseguenza, l’istante non può fruire delle agevolazioni prima casa.
 

Immobili collabenti e bonus casa

Ricordiamo anche che, poiché il bonus ristrutturazione e il bonus mobili si applicano solo ad abitazioni e parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato, gli immobili collabenti non possono usufruirne.
 
Tuttavia, come ha già precisato l’Agenzia delle Entrate nella circolare 7/E/2018, le unità collabenti dotate di un impianto di riscaldamento, anche non funzionante, possono beneficiare dell’ecobonus.
 
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