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Equo compenso e revisione dei parametri, il Codice Appalti secondo i tecnici
NORMATIVA Equo compenso e revisione dei parametri, il Codice Appalti secondo i tecnici

Stato legittimo degli immobili, cosa è e come funziona

Il Tar Campania spiega: ogni intervento necessita di un permesso specifico altrimenti si introdurrebbe una sanatoria implicita

Foto: Roman Motizov © 123RF.com
di Paola Mammarella
11/08/2021 - Lo stato legittimo degli immobili deve accertare la legittimità di tutti gli interventi realizzati su un immobile, dalla realizzazione fino all’ultima modifica. Ogni lavoro necessita di un titolo abilitativo e non è possibile pensare che un permesso richiesto per un intervento, accompagnato dalla relazione sullo stato dei luoghi, legittimi automaticamente un lavoro eseguito senza alcun titolo abilitativo.
 
Si è espresso in questi termini il Tar Campania, che con la sentenza 1358/2021 ha fornito una panoramica sulle norme vigenti in materia di stato legittimo degli immobili.
 

Stato legittimo dell’immobile, il caso

Il proprietario di un immobile si è rivolto al Tar chiedendo il riesame del permesso di costruire, chiesto per il recupero a fini abitativi di un sottotetto. Per il rilascio, il Comune aveva posto una condizione: la rimozione degli infissi a chiusura del terrazzo coperto, che avevano determinato un ampliamento volumetrico non assentito dal permesso.
 
Il proprietario aveva richiesto il riesame della prescrizione di eliminazione della chiusura con infissi. A suo avviso, la realizzazione della veranda, risalente agli anni Sessanta, sarebbe stata legittimata dagli altri titoli abilitativi, soprattutto dalla relazione sullo stato dei luoghi allegata ad un permesso di costruire del 2012.
 

Stato legittimo dell’immobile, cosa dice la normativa

I giudici hanno respinto le richieste del proprietario spiegando che, in base al Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), lo stato legittimo dell’immobile è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
 
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
 
I giudici hanno ricordato che il concetto di stato legittimo dell’immobile è stato modificato dal decreto Semplificazioni del 2020 (DL 76/2020). La norma stabilisce che lo stato legittimo deve emergere non solo dal titolo abilitativo originario, ma anche da quelli successivi, sulla base dei quali l’immobile è stato modificato.
 
Questo, hanno sottolineato i giudici, non significa che il titolo abilitativo relativo all’ultimo intervento legittima automaticamente tutti i lavori realizzati sull’immobile perché in tal caso la norma introdurrebbe una sanatoria implicita.
 

Stato legittimo degli immobili e Superbonus

Lo stato legittimo degli immobili è considerato un adempimento gravoso, perché richiede molteplici accertamenti e tempi non sempre brevi. Il dibattito sull’argomento è tornato attuale con il Superbonus, tanto da richiedere modifiche e semplificazioni.
 
Per ottenere il Superbonus è infatti necessario lo stato legittimo degli immobili. Per semplificare gli adempimenti nei condomìni, le asseverazioni dei tecnici sullo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, e i relativi accertamenti, devono essere riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi, senza considerare le eventuali irregolarità presenti negli appartamenti.
 
Per velocizzare l’iter dei lavori, il Decreto Semplificazioni del 2021 (DL 77/2021) stabilisce che gli interventi agevolati con il Superbonus, tranne quelli che implicano la demolizione e ricostruzione dell’edificio, sono considerati manutenzioni straordinarie e possono essere realizzati previa presentazione della Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) attestante alternativamente:
- gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile;
- gli estremi del provvedimento che ha consentito la legittimazione dell’immobile, come il titolo abilitativo in sanatoria;
- che la costruzione dell’edificio è stata ultimata prima del 1° settembre 1967.
I tecnici non devono accertare la regolarità dei lavori eseguiti dopo la realizzazione dell'immobile, ma resta ferma la possibilità di segnalare le irregolarità nelle sedi opportune.
 

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