Decreto Salva Casa, cosa cambierà in condominio?

29/05/2024 - Forse la più importante e attesa novità legislativa dell’ultimo periodo è il Decreto-legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 24 maggio scorso denominato “Salva Casa”.
 
Quest’ultimo, contenente “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, interviene anche nelle casistiche di minore gravità, incidendo sulle cosiddette lievi difformità. In particolare:

• su quelle formali derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• sulle difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione;
• sulle parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cd. doppia conformità …”.

 
Viene così introdotta, inoltre, la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia libera, ampliando così le libertà del singolo proprietario.
 
Dal punto di vista del Condominio, la possibilità di effettuare modifiche interne alle unità immobiliari private, di sanare lo spostamento di finestre, muri e tramezzi, ed il poter realizzare soppalchi e/o la chiusura di verande (nei parametri e nelle modalità previste dalla nuova normativa) sta creando tra le associazioni di categoria degli amministratori un certo clamore.
 
Da una parte, l’associazione UNAI, tramite il proprio Presidente dichiara: “personalmente, in via di principio, non sono contrario al provvedimento di sanatoria. Anzi potrebbe essere l’opportunità per rimettere a posto tutte quelle piccole difformità che, in realtà, potevano essere sanate a suo tempo e che oggi, a causa della cosiddetta ‘doppia conformità’ (ovvero conformità sia alle regole relative al momento della realizzazione del manufatto che a quelle attuali) non possono più essere sanate, sicché continuano a generare liti e dissapori in condominio”.
 
Dall’altra, l’associazione ANACI sempre tramite il proprio Presidente dichiara: “non entrando nel merito dei motivi che hanno indotto il Governo a prendere queste decisioni, va ricordato però che dietro ogni delibera assembleare ci sono le scelte delle persone che vivono in condominio ed un provvedimento di questo tipo, a pochi giorni dalla scadenza del 4 aprile, sicuramente avrà un impatto in alcuni casi pesante. Bene il rigore, no ai blitz. Ora l’amministratore sarà chiamato a nuove assemblee per deliberare in molti casi un passo indietro sui lavori”.
 
La realtà Condominiale, come noto, è un contesto molto particolare e le iniziative Legislative di questa rilevanza, impattano inevitabilmente sulle proprietà private e/o comuni e pertanto sulla vita di tutti condomini.
 
Basti pensare, a mero titolo esemplificato e non esaustivo, alle tabelle millesimali ed al conseguente e modificato riparto delle spese in ragione degli aumenti di volumetria che saranno regolarizzati. In virtù di quanto sopra, le tabelle millesimali dovranno pertanto necessariamente essere revisionate ed i relativi costi dovranno essere addebitati.
 
Su tale questione, inoltre, bisognerà attendere l’evolversi dell’orientamento giurisprudenziale, anche alla luce del nuovo decreto, poiché a mero rigor di logica dette spese dovrebbero, si presume, essere poste a carico del singolo condomino o dei condomini che regolarizzeranno i piccoli abusi.
 
Ulteriori elementi di criticità all’attuazione concreta e di fatto degli interventi di edilizia libera - così come ampliati nel nuovo decreto - riguarderanno sicuramente le usuali problematiche legate al decoro architettonico, alla staticità dell’intero compendio immobiliare, nonché al ruolo dell’amministratore ed ai numerosi adempimenti che dovranno essere posti in essere da quest’ultimo nell’interesse ed a tutela dell’intera compagine condominiale.
 
Basti pensare, ad esempio, alle diatribe nascenti dalla chiusura di un balcone posto magari sulla facciata principale di un palazzo di rilevanza storica, dove si contrapporrà la volontà del singolo di implementare la proprietà privata con l’esigenza del Condominio di tutelare il bene comune.
 
Considerate le molteplici criticità che il decreto comporterà in tema condominiale, è plausibile, che presto i Tribunali Italiani, che ancora ad oggi stanno combattendo con l’innumerevole contenzioso derivante dal Superbonus 110%, verranno presto pervasi dall’instaurazione di innumerevoli procedimenti giudiziali.
 
Alla luce di quanto sopra, è evidente che bisognerà attendere, gli ulteriori sviluppi, sia tecnici/legislativi che giurisprudenziali, al fine di verificare come e quanto sarà rilevante a livello condominiale, tale ultimo e sicuramente significativo intervento normativo.