Come costruire un soppalco in casa o in azienda, la procedura corretta

10/02/2025 - Costruire un soppalco interno ad un’abitazione o ad un’azienda può rispondere all’esigenza di reperire uno spazio aggiuntivo da adibire a deposito o a luogo in cui svolgere una particolare attività lavorativa.
 
Costruire un soppalco è un intervento che richiede poco tempo e non risulta invasivo, ma questo non significa che può essere sempre realizzato in edilizia libera.
 
In determinati casi, infatti, per costruire un soppalco è necessario richiedere il permesso di costruire.
 
Scegliere il titolo abilitativo sbagliato quando si costruisce un soppalco può far nascere contenziosi. Di recente, infatti, la giurisprudenza ha nuovamente chiarito gli aspetti da considerare nella realizzazione di un soppalco.
 

Costruire un soppalco in azienda, i dubbi sui permessi

Uno dei casi analizzati dalla giurisprudenza riguarda la realizzazione di un soppalco da destinare ad ufficio all’interno di un capannone.
 
Il soppalco misura 100 metri quadri e la realizzazione è avvenuta senza alcun titolo abilitativo. Nel 2023 l’azienda ha ottenuto l’autorizzazione sismica e presentato una Scia in sanatoria, ma dopo il sopralluogo il Comune ha ordinato la demolizione dell’opera perché abusiva.
 
Il Comune non si è mai pronunciato sulla sanatoria, ma l’azienda ha lamentato che l’intervento aveva tutte le caratteristiche per poter essere regolarizzato.
 
I giudici del Tar Campania, con la sentenza 854/2025, hanno respinto il ricorso, spiegando che, per avere certezza sull'esito della sanatoria, il Comune avrebbe dovuto adottare un provvedimento espresso.
 
I giudici hanno quindi giudicato abusivo il soppalco e confermato l’ordine di demolizione.
 

Costruire un soppalco in casa, quando è edilizia libera

Un altro caso, preso in esame dalla giurisprudenza, riguarda la realizzazione di un soppalco all’interno di una abitazione.
 
L’abitazione è stata realizzata negli anni Quaranta e acquistata negli anni Novanta. L’acquirente ha realizzato degli interventi di manutenzione senza permessi, tra cui la costruzione di alcuni soppalchi.
 
Il Comune ha ordinato la loro demolizione perchè, a suo avviso, i lavori non potevano essere svolti in edilizia libera. Il proprietario ha contestato che si tratta di un intervento realizzabile in edilizia libera dal momento che il soppalco rientra nel limite del 20% della superficie utile, previsto dalle norme tecniche di attuazione del Piano Regolatore Generale. La norma consente infatti la realizzazione senza permessi  “di soppalcature nei vani in cui la luce libera totale è uguale o superiore ml 4,80, per una superficie non superiore al 20% della superficie utile totale”.
 
I giudici del Tar Sicilia, con la sentenza 2772/2024 hanno spiegato che la superficie totale dell’immobile misura 130,17 metri quadri e che, in base alle norme tecniche, il soppalco può misurare al massimo 26,03 metri quadri.
 
Dal momento che il soppalco misura 26 metri quadri, il Tar lo ha considerato legittimo, annullando l’ordine di demolizione del Comune.
 

Gli aspetti da valutare per costruire un soppalco

Nelle pronunce dei due tribunali, le dimensioni del soppalco sono determinanti per decidere se l’intervento richiede il permesso di costruire o rientra nel regime di edilizia libera.
 
Anche il Consiglio di Stato nel 2022 ha spiegato che la risposta sul corretto titolo abilitativo per costruire un soppalco non è univoca. Il CdS ha fornito un chiarimento basato non solo sulle dimensioni del soppalco, ma anche sull’utilizzo cui è destinato.
 
Per il CdS, è necessario il permesso di costruire quando il soppalco non è di dimensioni modeste e comporta una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.
 
Il CdS ha invece considerato sufficiente il regime di edilizia libera se il soppalco non incrementa la superficie dell’immobile e, per le sue caratteristiche, non è fruibile dalle persone. 

Lo stesso orientamento è stato espresso nel 2024 dal Tar Lazio, che ha considerato le dimensioni e l’utilizzo determinanti per decidere quale titolo abilitativo utilizzare nella realizzazione del soppalco.