Crisi edilizia a Milano: gli urbanisti chiedono un nuovo PGT

05/09/2025 - La tempesta urbanistica che ancora imperversa su Milano è iniziata due anni fa quando, alla fine di giugno del 2023, viene comunicata a 12 indagati la conclusione della prima fase di indagini sull’intervento edilizio da realizzare in un isolato affacciato su piazza Aspromonte.
 
Sulle prime, gli Uffici Comunali non sembrano avvertire i segnali della crisi che di lì a poco si scatenerà sulla scena milanese, e tre settimane dopo la notifica degli avvisi di garanzia emettono una Circolare (n. 1/2023) nella quale i dirigenti del Settore confermano la correttezza delle procedure e delle decisioni prese e, quindi, la validità dei titoli edilizi rilasciati.
 

Emergenza urbanistica Milano e titoli edilizi sotto indagine

Nei mesi successivi e per tutto il 2024 la crisi si aggrava col crescere del numero degli interventi sottoposti a indagine: la situazione diviene drammatica, anzitutto per gli Istruttori e i dirigenti comunali responsabili dell’esame e del rilascio dei titoli edilizi, ed anche per gli investitori e per i progettisti che rischiano di finire sotto processo applicando le regole e le procedure contestate dalla Procura.
 

Blocco edilizia Milano: provvedimenti tampone e limiti del Comune

Al fine di evitare il congelamento dell’attività istruttoria e il conseguente blocco di un settore produttivo che ha ricoperto un ruolo rilevante nella tenuta dello sviluppo economico milanese, una volta tramontata l’iniziativa parlamentare di “interpretazione autentica” della disciplina nazionale, il Comune modifica il proprio atteggiamento e, con una prima deliberazione della Giunta Comunale del febbraio del 2024, successivamente rivista nel maggio del 2025, detta nuove regole volte a  “… orientare temporaneamente l’attività amministrativa sui procedimenti per i quali non è ancora stato rilasciato e/o comunque non si è ancora formato il titolo edilizio …”[1] adeguandosi alle valutazioni della Procura.
 
Si tratta di provvedimenti tampone finalizzati a gestire l’emergenza e non del riconoscimento di errori o manchevolezze nello strumento di pianificazione o nella sua gestione: tanto è vero che nessuno dei titoli edilizi rilasciati per la realizzazione degli interventi sotto indagine è stato revocato dal Comune.
 

Rigenerazione urbana Milano e dimissioni politiche

Ma alla fine di giugno 2025, la richiesta di misure cautelari per sette indagati, fra i quali l’Assessore alla Rigenerazione Urbana Arch. Giancarlo Tancredi, complica ulteriormente l’operatività degli Uffici comunali e compromette, forse irreparabilmente, i tentativi di superamento della crisi avviati dal Comune e sollecitati dal comitato (“Famiglie sospese - Vite in attesa”) costituito dagli acquirenti degli edifici sotto indagine.
 

INU Lombardia nuovo PGT: perché “Un Appello per Milano”

Fin dalle prime fasi della crisi, INU Lombardia è intervenuta con documenti[2] e prese di posizione anche sulla stampa quotidiana per chiarire le cause della vicenda milanese, riconducibili alle dinamiche del mercato immobiliare e all’apparato normativo regionale e comunale che ha avuto l’effetto di assecondare, più che governare, nel tempo le spinte del mercato estendendo progressivamente i margini di flessibilità della norma e delle relative modalità di applicazione.
 
Nel frattempo, il Comune di Milano aveva avviato, già nell’aprile 2023, a soli tre anni dall’entrata in vigore dell’ultima variante, la revisione generale del proprio strumento di governo del territorio: una nuova variante che purtroppo, fino ad oggi, non ha avuto vita facile.
 
La sua elaborazione è stata più volte interrotta e ripresa ed oggi, con l’inasprimento della vicenda giudiziaria e le dimissioni dell’Assessore Tancredi, sembra proprio che il progetto del nuovo piano debba essere rinviato alla prossima consigliatura.
 

Piano urbanistico Milano 2025 e i limiti del PGT vigente

L’inadeguatezza del piano vigente è, del resto, connaturata alla sua origine. Un piano avviato nel 2006 e adottato nel 2010 dalla Giunta guidata dal Sindaco Letizia Moratti: nato nella fase più cupa del mercato immobiliare milanese, quando le più rilevanti iniziative, come il quartiere “City Life” sul sito della ex Fiera Campionaria[3], sembravano destinate al fallimento.
 
È in questo clima che l’Assessore Carlo Masseroli lancia la strategia della densificazione urbana per riportare Milano a 1.700.000 abitanti, quanti ne aveva nel 1971, a partire dai circa 1.300.000 residenti del 2010. La densificazione rappresenta una scelta obbligata in un Comune che ha da tempo esaurito le aree di possibile espansione e può puntare sull’incremento demografico solamente ricostruendo il già costruito.
 
La trasformazione dell’edificato viene quindi promossa con un sistema di regole che introducono ampi margini di flessibilità quanto alle modalità di calcolo della capacità edificatoria e all’estesa facoltà di trasferimento dei diritti edificatori, alla gestione delle destinazioni d’uso (indifferenza funzionale), alla classificazione delle attività riconoscibili come servizi di interesse pubblico, e pertanto escluse dalla verifica della capacità edificatoria, alla gestione della normativa morfologica ed alla sua derogabilità su parere della Commissione per il Paesaggio, alla sistematica monetizzazione delle dotazioni di aree per servizi e spazi pubblici in sostituzione della loro cessione gratuita al Comune.
 
Il piano adottato nel 2010 viene definitivamente approvato nel 2012, a seguito della revisione operata dalla nuova Giunta guidata dal Sindaco Giuliano Pisapia nel tentativo, in particolare, di migliorare gli strumenti di controllo dell’entità e della distribuzione delle volumetrie edificabili. Il piano è stato poi variato nel 2019 in concomitanza con la pubblicazione della legge regionale sulla rigenerazione urbana[4] della quale anticipa i contenuti individuando vaste aree di rigenerazione urbana alle quali applicare le agevolazioni disposte dalla nuova legge.
 

Appello per Milano: nuovo Piano di Governo del Territorio

La prospettiva del rinvio a tempo indeterminato dell’approvazione di un nuovo piano appare inaccettabile perché se è vero, come afferma il Comune e sostengono gli indagati, che i progetti sotto indagine sono stati tutti redatti nel rispetto delle regole dettate dal Piano di Governo del Territorio, allora è su questo strumento che grava la maggiore responsabilità della catastrofe milanese.
 
Qualunque siano gli esiti, che conosceremo solamente fra molti anni, delle vicende giudiziarie milanesi, appare indifferibile dotare la città di un nuovo sistema di regole coerente con gli obiettivi di qualità urbana, sociale e ambientale dichiarati dalla Pubblica Amministrazione e in grado di offrire un quadro di più salde certezze a quanti operano nei processi di trasformazione e rinnovamento della città.
 

Le proposte di INU Lombardia per un nuovo piano urbanistico a Milano

Di qui l’Appello per Milano[5] lanciato da INU Lombardia per dotare la città di “… un nuovo piano consapevole del rango internazionale acquisito dalla metropoli milanese, rispettoso della cultura e della memoria della città e dei diritti dei suoi cittadini”.
 

Strumenti di governo del territorio Milano: le tre questioni preliminari

L’Appello indica tre questioni da affrontare preliminarmente alla costruzione del piano che riguardano:
- la presenza “… di una direzione politica e di una guida culturale e tecnica riconoscibili”;
- la costruzione del consenso attraverso l’attivazione del “… confronto con la società milanese e coi suoi organismi rappresentativi, a partire dal Consiglio Comunale …” da praticare lungo tutto il percorso di formazione delle scelte;
- la rimessa in discussione della strategia della densificazione concentrata nei ristretti confine del Comune di Milano;
 

Piano urbanistico Milano: cinque temi centrali

Individua inoltre cinque temi fra i molti già individuati dal Comune nei diversi documenti prodotti per la variante, che si ritengono qualificanti in ragione della loro rilevanza in rapporto alle trasformazioni recenti della città ed a quelle auspicate:
1.  costruire il piano in un’ottica metropolitana;
2.  governare la distribuzione e l’entità del carico urbanistico;
3.  ripristinare un rapporto equilibrato fra interessi privati e utilità pubbliche;
4.  porre al centro le strategie di risposta al fabbisogno di alloggi a basso costo;
5.  assumere il tema dell’adattamento ai cambiamenti climatici come matrice del disegno dell’armatura pubblica della città.
 
L’appello si conclude sottolineando la straordinaria importanza dello strumento di governo del territorio per gestire la fase di perdurante euforia del mercato immobiliare milanese e raccoglierne i frutti a vantaggio della collettività urbana e più in generale dell’intero territorio metropolitano.