31/10/2025 - Chi riceve in donazione un immobile, lo riqualifica con il superbonus e lo rivende meno di 10 anni dopo i lavori, deve pagare le tasse sulla plusvalenza generata dalla vendita.
La plusvalenza non è tassabile solo se l’immobile è stato acquisito per successione ed è stato adibito ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per la maggior parte del periodo di possesso.
Lo ha confermato l’Agenzia delle entrate con la
Risoluzione 62 del 30 ottobre 2025 spiegando che la plusvalenza è da sottoporre a tassazione (articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir), in quanto l’immobile non rientra nelle eccezioni previste dalla norma.
Plusvalenza vendita immobile donato superbonus
L’Agenzia riprende le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (Legge 213/2023), che ha
ampliato il perimetro delle plusvalenze immobiliari imponibili. In particolare, è stato aggiunto il comma b-bis) all’articolo 67 del Tuir, che considera redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati con Superbonus, se la vendita avviene entro 10 anni dalla conclusione dei lavori.
La norma prevede due eccezioni: la prima riguarda gli
immobili acquisiti per successione, la seconda quelli
adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso. Se non si rientra in queste casistiche, la plusvalenza è tassabile.
Nel caso in esame, l’immobile è stato ricevuto in donazione, non per successione, e non è stato utilizzato come abitazione principale. Inoltre, gli interventi agevolati si sono conclusi nel 2024, quindi meno di 10 anni prima della cessione. Tutti gli elementi portano a ritenere che
la plusvalenza sia imponibile.
Calcolo plusvalenza immobile donato superbonus
Per determinare l’importo della plusvalenza, si applica l’articolo 68 del Tuir. In caso di immobili ricevuti in donazione, il valore iniziale da considerare è quello sostenuto dal donante. A questo si aggiungono eventuali costi inerenti, ma con alcune limitazioni: se gli interventi superbonus si sono conclusi da meno di cinque anni e si è fruito del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le spese agevolate non possono essere conteggiate. Se sono passati più di cinque anni, si può considerare il 50% di tali spese. Inoltre, il valore iniziale può essere rivalutato secondo l’indice Istat dei prezzi al consumo.
Ancora, l’Agenzia ricorda di aver ulteriormente chiarito, con la Circolare 13/2024, che la
tassazione si applica alla prima cessione dell’immobile oggetto di Superbonus, indipendentemente da chi abbia eseguito i lavori, dalla percentuale di detrazione spettante o dalla modalità di fruizione dell’incentivo.
In conclusione, chi vende un immobile donato, ristrutturato con Superbonus e non adibito ad abitazione principale, deve tassare la plusvalenza se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori.
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