Vendita di un immobile beneficiario di superbonus, non tutta la plusvalenza è tassata

25/10/2024 - Quando si cede un immobile sul quale sono stati realizzati interventi agevolati dal superbonus, e lo si fa prima che siano trascorsi 10 anni dai lavori, è necessario distinguere tra la parte ereditata e quella acquisita tramite acquisto.
 
Questa distinzione è necessaria perché solo la plusvalenza relativa alla parte acquistata è imponibile, mentre quella ereditata è esclusa dalla tassazione.
 
Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la Risposta 208 del 23 ottobre 2024, in seguito a un interpello presentato da una contribuente che si chiedeva come calcolare la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile ricevuto in parte per successione e ristrutturato tramite superbonus.
 

Vendita di un immobile beneficiario di superbonus

La contribuente in questione possedeva il 50% di un immobile, acquisito tramite compravendita effettuata dal coniuge in regime di comunione dei beni, mentre il restante 50% le è pervenuto per successione a seguito del decesso del coniuge.
 
Sull’immobile erano stati realizzati interventi sulle parti condominiali, ammessi al superbonus 110%, per i quali era stata esercitata l’opzione per la cessione del credito d’imposta.
 
La domanda rivolta all’Agenzia verteva sull’imponibilità della plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile e sulle modalità di calcolo della stessa, considerando la quota ricevuta per successione e quella acquistata.
 

La plusvalenza da superbonus

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza imponibile per la cessione di immobili che abbiano beneficiato di interventi agevolati con il superbonus.
 
Tale plusvalenza è rilevante solo se la cessione avviene entro dieci anni dal termine dei lavori, escludendo gli immobili ereditati o quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte di tale periodo.
 
È stata inoltre prevista la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% per le cessioni effettuate a partire dal 1° gennaio 2024.
 

Plusvalenza superbonus, a cosa si applica

L’Agenzia delle Entrate ha specificato che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non rileva se gli interventi agevolati siano trainanti o trainati, né se siano stati realizzati esclusivamente sulle parti comuni dell’edificio condominiale.
 
Ciò significa che, anche nel caso in cui i lavori siano stati eseguiti solo su tali parti, la plusvalenza relativa alla quota acquistata dell’immobile resta imponibile.
 
Per quanto riguarda la quota ereditata, l’Agenzia ha confermato che essa è espressamente esclusa dall’imponibilità, come previsto dalla normativa vigente.
 
Tuttavia, nel caso in cui l’immobile sia stato acquisito sia per acquisto che per successione, la plusvalenza deve essere calcolata pro quota, ossia solo per la parte acquistata.
 

Plusvalenza superbonus, come si calcola

Nel caso esaminato, la plusvalenza imponibile è quella relativa al 50% dell’immobile, corrispondente alla quota acquistata. Tale plusvalenza deve essere calcolata come differenza tra il prezzo di vendita percepito e il costo di acquisto iniziale sostenuto dal coniuge, rivalutato e maggiorato di eventuali altri costi inerenti all’immobile.
 
Le spese sostenute per gli interventi agevolati dal superbonus, invece, non concorrono al calcolo, in quanto la vendita avviene prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori.
 
In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che, in caso di vendita di un immobile ereditato in parte e soggetto a interventi con superbonus, la plusvalenza deve essere calcolata solo per la quota acquistata a titolo oneroso, con l’esclusione della parte ereditata.