23/09/2022 - L’ondata pandemica, le recenti vicende belliche che hanno peggiorato la prospettiva economica continentale, la conseguente impennata del costo delle materie prime e l’impossibilità di emancipazione dalle forniture russe hanno di recente disegnato un quadro difficile per il nostro Paese, accentuando la spinta inflattiva e provocando inevitabili tensioni sui mercati.
Nel settore immobiliare, mentre il mercato delle unità di impresa è ancora fortemente in difficoltà, per il mercato residenziale si registra una forte domanda, ma una scarsa capacità reddituale da parte dei nuclei famigliari. Ad oggi, infatti, risultano migliorate le condizioni economiche e reddituali delle famiglie italiane rispetto al 2021 (in crescita la quota che giudica il proprio reddito adeguato a far fronte alle spese primarie, che passa dal 28,2% del 2021 al 35,5% del 2022, e si assottiglia la componente che considera inadeguato il proprio reddito, dal 20,9% del 2021 al 15,8% del 2022), ma si è abbassata la loro capacità di risparmio, come se l’aumento dei costi di questi mesi avesse in larga parte già eroso le relative capacità di spesa.
Ciò nonostante, per le compravendite, secondo proiezioni Nomisma, il 2022 registrerà un andamento positivo con una stima di oltre 700 mila transazioni. Si prevede invece una riduzione per il 2023, con poco più di 600mila transazioni, perché parte della domanda non sarà in grado di tradursi in effettive compravendite.
Si sta assistendo dunque a un ridimensionamento di un mercato che, seppur trainato da una forte richiesta, presenta problematicità in termini di capacità reddituale. A questo, si aggiungono le difficoltà nell’accedere al credito, che, se fino ad oggi ha consentito di coniugare l’aspirazione di miglioramento abitativo con la possibilità reale di acquisto, sta rischiando di trasformarsi in un ostacolo per tante famiglie, a causa del pericolo di insolvenza dei potenziali mutuatari, e, dunque, di un atteggiamento più selettivo da parte delle banche, oltre che dell’aumento dei tassi dei mutui.
Per quanto riguarda invece la domanda di locazione, nell’ultimo semestre si è registrato un leggero aumento, andando a rappresentare il 42% della domanda presente sul mercato. Purtroppo, si è ancora molto lontani dal punto di equilibrio acquisto-locazione rilevato nel periodo pre-Covid.
In questo contesto di squilibri, le famiglie italiane si trovano in una situazione di forte spaesamento, come se si trovassero senza bussola. L’ultima indagine Nomisma “Famiglie e Investitori alla prova di un Abitare Arricchito” (Giugno 2022) mostra difatti un clima di sfiducia diffuso: ad oggi, ci sono 10,3 milioni di famiglie che non hanno fiducia nei propri mezzi e nell’evoluzione del sistema economico e 9,3 milioni che dimostrano fiducia sul proprio contesto familiare, ma non in quello economico generale.
L’identikit di queste famiglie “sfiduciate” comprende quelle “adulte” (45-54 anni) per il 48% dei casi, con 4 componenti o più (48%), con un genitore solo con figli (57%), che si occupano di un familiare over 65 anni, invalido o malato cronico (55%) o di un’altra persona non autosufficiente all’interno del nucleo (61%).
Sembrerebbe lecito pensare, quindi, che la componente positiva di spinta sul mercato residenziale derivi maggiormente da quel nucleo di famiglie ancora fiduciose, cioè quelle più “equipaggiate”, costituite da pensionati (41%), monocomponenti (43%), che hanno un reddito medio alto, tra 2.401 e 3.500 euro al mese (43%) e una laurea o specializzazione post-laurea (44%). Sorprende invece che la gran parte della domanda abitativa sia espressa proprio dalle famiglie sfiduciate, alla ricerca di un’abitazione in grado di migliorare le proprie situazioni famigliari. Ad oggi, difatti, sono ben 3,5 milioni le famiglie interessate a ricercare una nuova condizione abitativa.
La fiducia, dunque, non è più un input determinante, come è stato in passato, per esprimere una domanda di compravendita, ma la ricerca di una nuova condizione abitativa sta diventando la leva per raggiungere una nuova fiducia all'interno del nucleo familiare: la dimensione fisica del bene “casa”, unita alla possibilità di fruizione, stanno sempre più connotando l’immobile in termini difensivi, trasformando la casa in una sorta di “bene rifugio”.
Se nella fase pre-pandemica la domanda delle famiglie ricadeva sulla casa e non sull’abitare, oggi, si può dunque affermare, la situazione è molto cambiata: l’emergenza sanitaria ha mostrato tutte le inadeguatezze e i nuovi bisogni emergenti, legati alle soluzioni abitative e all’urgenza di superare un’idea di “abitare semplificato”, molto ricercata dai soggetti di offerta pubblici e privati, in campo nel Paese.
Emerge dunque la necessità di superare l’automatismo di mercato che ragiona solo per mq e numero di stanze, ma non coglie la compresenza di bisogni e desideri, avanzando verso un “abitare arricchito”, che tenga conto delle diverse forme di vulnerabilità (economica e sociale) e delle diverse componenti delle famiglie italiane (single, anziani, famiglie numerose, separati con figli, con componenti disabili).
In questo nuovo quadro, è evidente come la prospettiva generata da questa nuova domanda di abitare necessiti di alcuni accorgimenti fondamentali per la sua costruzione e per rendere il mercato capace di soddisfarla, aprendo a nuovi spazi di crescita e di soddisfacimento dei fabbisogni della comunità.
Da un lato, è necessaria una visione più antropologia, rispetto alla classica domanda-offerta, che sappia coniugare servizi, contesto e vulnerabilità famigliari, e sia capace di conciliare “città pubblica” e “città privata”.
Dall’altro, la nuova prospettiva richiede uno sforzo verso una costruzione “sociale” della domanda, che non sia solo una interpretazione dei numeri, ma una rilettura dei bisogni emergenti, dettata dalla consapevolezza che non esiste una domanda aggregata pronta per l’uso, ma esistono tante storie famigliari da aggregare in maniera sociale, di cui fondi, soggetti finanziari e pubblico devono iniziare a farsi carico.
Fonti:
“Famiglie e Investitori alla prova di un Abitare Arricchito”, Indagine Nomisma sulle Famiglie, Giugno 2022
“Sguardi famigliari”, Prima Release del progetto “Nomisma Spazio Sociale”, Nomisma, Luglio 2022
“2° Rapporto sul Mercato Immobiliare”, Nomisma, Luglio 2022
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