16/09/2024 - Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa 2024, il Legislatore ha introdotto nuove disposizioni che mirano a facilitare la regolarizzazione degli immobili, attraverso strumenti specifici per la sanatoria degli abusi edilizi e la possibilità di realizzare ampliamenti abitativi.
La legge si inserisce in un quadro di misure finalizzate a sostenere le famiglie italiane nel mantenimento della casa di abitazione principale, intervenendo su aspetti tecnici e urbanistici che coinvolgono direttamente i professionisti del settore edilizio, come ingegneri, architetti e geometri.
Tuttavia, la complessità della normativa e le responsabilità connesse alla corretta gestione delle pratiche richiedono grande attenzione da parte di questi professionisti, i quali sono esposti a diversi rischi.
Il Decreto Salva Casa 2024, DL 69/2024 convertito nella Legge 105/2924, infatti, mira a semplificare le procedure, favorendo la regolarizzazione degli immobili e promuovendo la sicurezza delle abitazioni, con una particolare attenzione agli edifici di vecchia costruzione che necessitano di interventi per adeguarsi alle normative vigenti.
In tale contesto, i professionisti tecnici, incaricati di seguire le pratiche di sanatoria e di progettare gli ampliamenti edilizi, devono affrontare una serie di rischi legati principalmente alla conformità normativa, alla sicurezza delle opere e alla corretta gestione delle pratiche amministrative.
Salva Casa, i rischi per i professionisti tecnici
Tra i rischi, possiamo ricordare:
- Errata valutazione della conformità urbanistica. Uno dei compiti fondamentali del tecnico è verificare che l’immobile da regolarizzare o ampliare sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti. Un errore in questa fase potrebbe portare alla bocciatura della pratica da parte degli uffici comunali o, peggio, alla demolizione delle opere non conformi. Tale responsabilità, inoltre, è stata ribadita anche dalla Corte di Cassazione, nella recente sentenza n. 12563/2024, la quale ha confermato che la responsabilità del tecnico non si limita alla redazione della documentazione, ma si estende alla verifica delle condizioni di regolarità urbanistica.
- Rischi legati alla conformità strutturale e antisismica. Il Decreto 69/2024 pone particolare enfasi sul rispetto delle norme antisismiche per tutti gli interventi di ampliamento. I professionisti devono assicurarsi che le strutture esistenti siano adeguate agli standard di sicurezza attuali e che gli ampliamenti rispettino i criteri previsti dalla normativa sismica. Un’omissione in questo ambito potrebbe comportare conseguenze gravi in termini di responsabilità civile e penale in caso di eventi sismici.
- Imprecisioni nella gestione delle distanze e dei vincoli. Il rispetto delle distanze minime tra edifici è un elemento fondamentale per la regolarità degli ampliamenti. Il tecnico deve accertarsi che gli interventi non violino le distanze previste dal Codice Civile e dai regolamenti edilizi locali. Un errore di valutazione potrebbe comportare l’annullamento dell’intervento da parte delle autorità comunali e l’esposizione del professionista a cause civili da parte di terzi.
Al fine di evitare i rischi connessi alla gestione delle sanatorie e degli ampliamenti previsti dal Decreto Legge 69/2024, i professionisti tecnici devono adottare una serie di accorgimenti che consentano di operare nel rispetto delle normative e di garantire la sicurezza delle opere, come, ad esempio, eseguire un’accurata analisi preliminare dell’immobile, verificando la conformità urbanistica e catastale, oltre a rilevare eventuali abusi o difformità. Questo implica un controllo rigoroso degli strumenti urbanistici locali e un’interazione continua con gli uffici tecnici comunali.
È necessario, altresì, effettuare una perizia strutturale approfondita, con particolare attenzione alla sicurezza sismica. Gli interventi di ampliamento dovranno rispettare i carichi strutturali e le prescrizioni antisismiche, per evitare sanzioni o, in casi estremi, la demolizione delle opere.
Sulla questione, la giurisprudenza più recente ha chiarito alcuni punti rilevanti in tema di sanatorie e ampliamenti. La Sentenza n. 4721/2024 ha stabilito che, nel caso in cui un tecnico abbia omesso di verificare la conformità delle opere agli strumenti urbanistici locali, la responsabilità ricade integralmente sul professionista, che potrà essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal cliente e dagli eventuali acquirenti dell’immobile. La sentenza ha inoltre ribadito l’importanza della verifica della conformità strutturale e antisismica, indicando che qualsiasi omissione in questo campo costituisce colpa grave.
Salva Casa, la responsabilità penale dei tecnici
La normativa in analisi, inoltre, pone una particolare attenzione alla responsabilità penale dei professionisti tecnici che, nell’espletamento del proprio incarico, commettano irregolarità o omissioni rilevanti. Tra le varie, particolare attenzione viene data alle seguenti ipotesi:
- Falsità ideologica in atti pubblici. Nel caso in cui un tecnico rilasci dichiarazioni mendaci nelle certificazioni urbanistiche o catastali o produca documenti falsi al fine di ottenere la sanatoria o autorizzazioni per l’ampliamento edilizio, può incorrere nel reato di falsità ideologica.
- Abuso d’ufficio. I tecnici possono essere chiamati a rispondere anche del reato di abuso d’ufficio qualora, in concorso con pubblici ufficiali, utilizzino il proprio ruolo per ottenere indebitamente autorizzazioni o sanatorie.
- Omissione di atti di ufficio. La normativa prevede anche responsabilità penale per i tecnici che, nonostante il loro obbligo di segnalare irregolarità edilizie o abusi riscontrati durante l’esecuzione del proprio incarico, omettano tale segnalazione. Questa fattispecie si configura in particolar modo quando il professionista, chiamato a verificare la conformità degli interventi, non denuncia abusi evidenti.
In conclusione, si può affermare che il Decreto Salva Casa comporta per i professionisti tecnici una serie di rischi di varia natura. L’adozione della massima diligenza e la conoscenza approfondita della normativa sono essenziali per garantire la corretta gestione delle pratiche ed evitare pesanti responsabilità professionali, stante le rilevanti conseguenze legali in cui potrebbero imbattersi.
La nuova sanatoria edilizia può ‘salvare’ abusi già dichiarati insanabili?
