Demolire e ricostruire un immobile condonato è possibile?

20/06/2025 - Demolire e ricostruire un immobile può rappresentare un’opportunità per migliorare le prestazioni energetiche e sismiche di un edificio esistente. Ma cosa succede se l’edificio oggetto dell’intervento è stato condonato?
 
È il dubbio sollevato da un utente del forum di Edilportale, che si è rivolto al Comune per avere informazioni su come procedere per la demolizione e ricostruzione di un immobile condonato. L’ufficio tecnico, tuttavia, ha risposto che l’intervento non è possibile.
 
Ma è davvero così? Perché il Comune dice di no?
 
La questione è tutt’altro che banale. Come è noto, il condono edilizio è una forma di regolarizzazione straordinaria. Ma cosa accade in caso di trasformazioni rilevanti dell’immobile?
 
In questo articolo analizzeremo il caso di immobili realizzati senza titolo abilitativo o in totale difformità da quest’ultimo e successivamente condonati e quali sono i possibili limiti sugli interventi successivi, cercando di comprendere quando e a quali condizioni sia possibile demolire e ricostruire un immobile oggetto di condono.
Le considerazioni contenute in questo articolo si fondano su due recenti sentenze del 2025 emesse dal Consiglio di Stato (n. 482 e n. 1158), che offrono importanti chiarimenti interpretativi sul tema della demolizione e ricostruzione di immobili oggetto di condono.
 

Cosa si intende per immobile condonato

Con il termine immobile condonato si fa riferimento a un edificio realizzato in assenza di titolo abilitativo (o in difformità da esso) e successivamente sanato grazie a una delle tre leggi speciali di condono edilizio varate dallo Stato italiano: la legge n. 47/1985, la legge n. 724/1994 e la legge n. 326/2003.
 
È importante non confondere il condono edilizio con la sanatoria edilizia, che si ottiene attraverso l'accertamento di conformità, disciplinato dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia. Questo istituto si applica nei casi di assenza di titolo abilitativo o totale difformità, ma subordinato alla doppia conformità urbanistica, ossia al rispetto delle norme edilizie e urbanistiche sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della presentazione della richiesta.


È importante non confondere il condono edilizio con la sanatoria ordinaria, che si ottiene attraverso l’accertamento di conformità, disciplinato dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia. Questo istituto 
 
Il condono è una deroga eccezionale al principio della doppia conformità urbanistica. L'immobile viene sanato in via straordinaria, a determinate condizioni, anche se all’epoca della costruzione violava le norme urbanistiche o edilizie.
 

Cosa si intende per demolizione e ricostruzione di un immobile

L’intervento di demolizione e ricostruzione comporta l’abbattimento integrale di un edificio esistente e la successiva realizzazione di un nuovo fabbricato, spesso con l’obiettivo di migliorarne le caratteristiche funzionali, strutturali ed energetiche.
 
Secondo quanto previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, la demolizione e ricostruzione può essere inquadrata, a seconda delle modalità con cui viene eseguita e delle caratteristiche del progetto, tra gli interventi di ristrutturazione edilizia (art. 3, comma 1, lettera d), oppure tra gli interventi di nuova costruzione (art. 3, comma 1, lettera e).
 

Un immobile condonato è legittimo a tutti gli effetti?

La domanda sorge spontanea, ed è interessante la risposta nella sentenza del Consiglio di Stato n. 482/2025.
 
In essa i giudici affermano che il condono non attribuisce una legittimazione urbanistica piena all’immobile, ma ne evita la demolizione e ne consente la circolazione giuridica, ovvero la possibilità di essere oggetto di atti tra vivi o per successione.
 
Nella stessa pronuncia, il Consiglio di Stato ha inoltre ribadito che gli unici interventi consentiti sugli immobili condonati sono quelli volti al mantenimento dell’esistente, ovvero:
 

• manutenzione ordinaria
• manutenzione straordinaria
• risanamento conservativo

 
Tutti interventi, insomma, che non alterano la consistenza urbanistica e volumetrica dell’edificio.
 

La demolizione e ricostruzione risulta preclusa per un immobile condonato?

A questa domanda fornisce una risposta articolata la sentenza n. 1158/2025, che chiarisce un principio di rilievo: il condono edilizio non genera un “diritto quesito” in favore del proprietario, ovvero non attribuisce un diritto acquisito in via definitiva e immutabile.
 

Il caso

Il ricorrente è proprietario di un immobile oggetto di condono edilizio e ha presentato ricorso perché si è visto ridurre la capacità edificatoria del proprio lotto, in caso di un intervento di demolizione e ricostruzione, in seguito a una variante urbanistica adottata dal Comune.
 
La contestazione nasce dal fatto che il proprietario riteneva di poter far valere, anche in futuro, la maggiore volumetria già assentita grazie al condono. Tuttavia, i giudici hanno chiarito che il condono edilizio non genera un “diritto quesito”, cioè un diritto acquisito e intoccabile, e che gli indici edificatori applicabili sono quelli vigenti al momento della nuova pianificazione, anche se più restrittivi.
 
Dalla sentenza emerge un punto fondamentale: la volumetria aggiuntiva derivante da un condono non è tutelata per sempre. Il proprietario non può opporsi a una successiva disciplina urbanistica più restrittiva, perché il condono non produce un diritto acquisito “sine die” a conservare o estendere quella volumetria.
 

Demolizione e ricostruzione immobile condonato, è possibile?

Alla luce delle considerazioni svolte, la risposta è sì, un immobile condonato può essere demolito e ricostruito, ma a condizione che si proceda come se il lotto fosse inedificato, cioè applicando gli indici urbanistici vigenti e rispettando le disposizioni urbanistiche e paesaggistiche attuali.
 
Questo perché il condono edilizio, in quanto regolarizzazione straordinaria e derogatoria, non attribuisce un diritto acquisito “cristallizzato” nel tempo. Il beneficio non conferisce al proprietario un vantaggio edilizio permanente né lo esonera dal rispetto della normativa vigente in caso di trasformazioni successive.
 

Una nuova prospettiva alla luce del Decreto Salva Casa?

In entrambe le sentenze commentate non si fa riferimento al Decreto Salva Casa, che ha introdotto una nuova definizione di stato legittimo dell’immobile.
 
Secondo la formulazione attuale, lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione oppure da quello che ne ha legittimato l’ultimo intervento edilizio.
 
Questa modifica apparentemente formale potrebbe, però, avere ricadute concrete nei casi in cui si discute la trasformabilità di un immobile condonato, soprattutto in relazione alla validità degli interventi successivi.
 
Questo mutamento nella definizione normativa dello stato legittimo potrebbe aprire la strada a un diverso orientamento della giurisprudenza nei prossimi anni?