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Superbonus in condominio, la prevalenza della superficie residenziale si calcola dopo i lavori
RISTRUTTURAZIONE Superbonus in condominio, la prevalenza della superficie residenziale si calcola dopo i lavori
NORMATIVA

Bonus edilizi, l’‘esistenza’ dell’edificio si deduce dai titoli abilitativi

di Rossella Calabrese

Ministero dell’economia e finanze: il pagamento dell’IMU non vale come prove di esistenza dell’immobile

Vedi Aggiornamento del 23/05/2022
31/03/2022 - I bonus edilizi sono riservati agli interventi di ‘recupero’ di edifici esistenti; la qualificazione degli interventi è quella che risulta dal relativo titolo abilitativo, rilasciato sulla base del Testo Unico dell’Edilizia.
 
È questa, in sintesi, la risposta fornita lunedì scorso dal Ministero dell’economia e finanze al deputato Massimo Ungaro (Italia Viva) in Commissione Finanze della Camera.
 

Ungaro: ‘il concetto di edificio esistente è cambiato?’

Nella sua interrogazione, il deputato Ungaro evidenzia come tutti i bonus edilizi - superbonus, ecobonus, sismabonus - fanno esplicitamente riferimento ad interventi da effettuarsi su edifici ‘esistenti’ e le circolari dell’Agenzia delle Entrate, a partire dalla 36/E del 31 maggio 2007 fino a quelle relative al superbonus, specificano che la definizione di ‘edificio esistente’ rappresenta l’intenzione del legislatore di non finanziare interventi su nuove costruzioni.
 
Ungaro ricorda che, per dimostrare l’esistenza dell’edificio, le circolari delle Entrate hanno introdotto alcuni elementi apparentemente ragionevoli, ma del tutto estranei alla norma, come, ad esempio, il pagamento dell’Imu.
 
“Sembrerebbe essersi abbandonato - deduce il deputato - il riferimento al DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), per affidarsi a queste prove di esistenza, quasi a voler sostituire il dettato normativo urbanistico con un concetto oggettivo differente e predefinito, come ad esempio quello del pagamento dell’Imu”.
 
L’articolo 3, comma 1, lettera d), del DPR 380/2001 - prosegue - definisce ristrutturazione edilizia anche quegli interventi di demolizione e ricostruzione volti a trasformare organismi edilizi esistenti mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
 
È diverso il caso degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, per i quali - spiega il deputato - soltanto gli interventi che mantengono sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche pianivolumetriche e tipologiche dell’edificio, senza incrementi di volumetria, costituiscono ristrutturazione edilizia.
 
E fa un esempio: la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma di un immobile che si trova in zona situata a meno di 300 metri dalla costa si qualificherebbe come nuova costruzione perché la zona è sottoposta a vincolo paesaggistico. Sarebbe quindi necessario un titolo edilizio e non si avrebbe diritto ai bonus edilizi.
 
Invece - deduce Ungaro -, il medesimo intervento realizzato su un immobile situato a più di 300 metri dalla costa si qualificherebbe come ristrutturazione, senza titolo edilizio con fruizione dei bonus.
 
Da qui la domanda posta al Governo: ai fini dell’accesso ai bonus, un edificio va considerato ‘esistente’ con riferimento al titolo edilizio oppure il concetto di edificio esistente è cambiato e va ricondotto ai requisiti oggettivi dell’edificio, validi a prescindere dal titolo urbanistico conseguito, dando così diritto ai bonus?
 


MEF: l’esistenza si deduce dal titolo abilitativo’

La risposta è affidata al Ministero dell’economia e delle finanze, previa consultazione con l’Agenzia delle Entrate. Il MEF ricorda innanzitutto che, per quel che riguarda il superbonus, la Circolare 24/E dell’8 agosto 2020 ha precisato che, come accade per gli altri bonus edilizi, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari ‘esistenti’, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
 
Infatti, gli interventi agevolabili sono finalizzati al ‘recupero’ del patrimonio edilizio ‘esistente’, anche mediante la riqualificazione energetica e la riduzione del rischio sismico. Ne consegue che:
 
- per la verifica dell’esistenza’ dell’immobile, il parametro utilizzato è ordinariamente quello dell’iscrizione al Catasto (o della richiesta di accatastamento) in quanto solo a seguito di tale iscrizione un immobile assume rilevanza fiscale;
 
- essendo agevolabili solo gli interventi di ‘recupero del patrimonio edilizio’, sono esclusi dalle agevolazioni tutti gli interventi qualificabili, in base alla normativa urbanistica, come ‘nuova costruzione’. La qualificazione degli interventi edilizi va effettuata sulla base del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001).
 
Il MEF aggiunge che “il riferimento a tale corpus normativo comporta, ovviamente, che le modifiche nel tempo apportate al predetto Testo Unico hanno un’automatica ricaduta anche sulle detrazioni”.
 
A questo punto però l’Agenzia delle Entrate fa un passo indietro e sottolinea che l’interpretazione delle norme urbanistiche non rientra nella sua competenza e che, con riferimento al caso segnalato dagli Interroganti, in merito al possibile coordinamento tra il testo unico dell’edilizia (da un lato) ed il codice dei beni culturali (dall’altro), ai fini dell’accesso ai benefici fiscali, rileva la qualificazione degli interventi effettuati per come risultante dal relativo titolo abilitativo.
 

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