L’agibilità può dimostrare la regolarità edilizia di un immobile?

01/07/2024 - Abitabilità, agibilità e permesso di costruire fino ad ora sono stati tre titoli indipendenti tra loro, perché basati su presupposti diversi.
 
I dubbi sulla possibilità che l’agibilità o l’abitabilità fossero documenti utili ad attestare la regolarità edilizia di un immobile hanno dato luogo a diversi contenziosi.
 
In generale, i giudici hanno risolto tali casi in modo univoco, ma qualcosa potrebbe cambiare radicalmente per effetto delle norme Salva casa.
 

Agibilità e permesso di costruire, il dubbio

Di recente è sorto un contenzioso tra un Comune e una società, nuova proprietaria di un complesso alberghiero.
 
Il complesso è stato realizzato nel 1963 sulla base di un nulla osta rilasciato dal Comune, previo parere favorevole della Soprintendenza ai Monumenti. Nel 1976 il complesso ottiene l’abitabilità. Il proprietario iniziale presenta poi istanza di condono ai sensi della Legge 47/1985 (primo condono edilizio) per la realizzazione di un altro corpo di fabbrica.
 
Dopo alcuni anni, nel 2015, una società acquista il complesso e ottiene dal Comune l’agibilità. La società acquirente non è però al corrente dell’istanza di condono ancora in fase di definizione.
 
Nel 2022 il Comune ordina la demolizione del corpo di fabbrica perché privo di un permesso di costruire o altro titolo abilitativo valido.
 
La società proprietaria ha quindi presentato ricorso, spiegando di aver fatto affidamento sul certificato di agibilità, rilasciato dal Comune dopo l’acquisto, ma anche sull’inerzia del Comune.
 

Qual è (ad oggi) il rapporto tra agibilità e permesso di costruire

Il caso in questione è stato risolto dai giudici del Tar Palermo con la sentenza 2046/2024. I giudici hanno dato ragione al Comune, spiegando che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro.
 
Secondo il Tar, il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche.
 
Il Tar ha concluso che il Comune che ha rilasciato il certificato di agibilità può sempre contestare la presenza di difformità rispetto al titolo edilizi.
 
Quella del Tar Palermo non è una pronuncia isolata. L’anno scorso, ad esempio, il Consiglio di Stato ha affermato che l’agibilità non preclude la demolizione.
 
Nel 2014, sempre il Consiglio di Stato ha affermato che il titolo abilitativo e il certificato i agibilità non sono tra loro collegabili.
 
Il Tar Abruzzo, invece, nel 2020 ha evitato la demolizione di alcune opere per le quali la conformità era stata esplicitamente attestata nel procedimento di rilascio della licenza di agibilità. Anche in questo caso, però, il CdS ha ribaltato la situazione, ribadendo che il permesso di costruire ed il certificato di agibilità sono collegati a presupposti diversi.
 

Come potrebbe cambiare il rapporto tra abitabilità, agibilità e stato legittimo dell’immobile

Il panorama delle norme in materia di edilizia e urbanistica sta per cambiare profondamente. Il Decreto Salva Casa ha introdotto una serie di semplificazioni che puntano ad ampliare le tolleranze costruttive ed esecutive e a sanare più facilmente le piccole irregolarità.
 
Lo scopo di tali semplificazioni è ottenere in modo più agevole lo stato legittimo dell’immobile, documento indispensabile per le compravendite e la realizzazione di interventi di ristrutturazione.
 
In base al Decreto Legge Salva Casa (DL 69/2024), per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.
 
Quest’ultimo titolo abilitativo deve essere stato rilasciato dopo un procedimento di verifica sull’esistenza del titolo abilitativo che ha autorizzato la realizzazione o la sanatoria dell’immobile e dei titoli abilitativi successivi, relativi agli interventi parziali.
 
C’è però la volontà di rendere ancora più larghe le maglie dello stato legittimo dell’immobile. Durante l’iter per la conversione in legge, la Lega ha presentato una serie di emendamenti che propongono di poter attestare lo stato legittimo dell’immobile anche sulla base del titolo di agibilità o abitabilità e delle planimetrie catastali di primo impianto.
 
Se la proposta dovesse essere approvata, si assisterebbe alla regolarizzazione automatica di un gran numero di immobili.