Casa sostenibile, alla ricerca ostinata di soluzioni

17/04/2024 - La casa accessibile deve diventare una tema prioritario per le politiche pubbliche che agiscono nella città contemporanea, con particolare riguardo al campo della pianificazione urbana e territoriale.
 
La complessità, articolazione e consistenza della domanda di casa, che è mutata rapidamente in un arco temporale piuttosto ridotto, rappresentano temi che esigono risposte adeguate e all’altezza delle dinamiche in atto, al fine di predisporre strumenti e interventi soddisfacenti e tempestivi. La mancata attenzione per decenni del tema dell’abitare nell’agenda politica nazionale si è andato traducendo nella fondamentale carenza di risorse significative e di una loro disponibilità continuativa nel tempo.
 
Nonostante il contributo positivo, ma circoscritto, dei progetti Pinqua e Pnrr, il recente mancato rifinanziamento del Fondo per l’Affitto Sociale e per la Morosità Incolpevole costituisce un fattore di grande vulnerabilità per le politiche sociali, così come l’assenza di principi guida nella legislazione nazionale e la presenza episodica di orientamenti in quella regionale.
 
Per discutere problemi e proposte attorno alla costruzione di queste politiche, dall’inizio dell’anno INU ha avviato un ciclo di Seminari dedicati ai territori del Nord, Centro e Sud Italia. In ciascun seminario è stato discusso e approfondito un tema considerato rilevante nel contesto individuato, avvalendosi del contributo esperti universitari, di referenti regionali, di tecnici comunali e di soggetti attivi negli interventi nel campo dell’abitare. I temi selezionati sono Casa per studenti e giovani lavoratori (Lombardia - Veneto), Politiche pubbliche per la casa in affitto (Toscana - Emilia-Romagna), Rigenerare i territori attraverso l’abitare (Puglia - Campania).
 
La selezione di temi restringe il campo di indagine e discussione ma è funzionale ad approfondire alcuni nodi attuali molto intricati e caldi, anche da un punto di vista mediatico. L’attenzione infatti che giornali, televisione e social media hanno dedicato ad esempio alle contestazioni studentesche per il caro affitti in diverse città universitarie nei mesi scorsi e le numerose polemiche sull’utilizzo dei fondi Pnrr per la rigenerazione di territori estesi danno la misura di un concentrato di questioni che merita affrontare per garantire benessere ed equità nella città contemporanea.
 
La ricaduta dei temi selezionati per il ciclo di incontri in contesti geografici diversi non intende naturalmente esaurire le questioni a livello soltanto regionale, ma consentire ai molteplici interlocutori coinvolti di discutere le problematiche nella loro concreta dimensione territoriale. L’intento è quello di rendere note le misure (piani, progetti, politiche) che sono messe in atto dai governi regionali e locali, per provare a testarne gli esiti, anche per offrire ipotesi di lavoro ai successivi momenti di confronto.
 
Infatti, a conclusione di questo ciclo seminariale è prevista la redazione di un Report che, oltre a raccogliere analisi, contributi, riflessioni e proposte, si impegnerà a tracciare alcune linee guida per la costruzione e gestione delle politiche per la casa accessibile. Il Report sarà presentato pubblicamente nel corso della Conferenza Nazionale INU che si terrà a Roma il 24 maggio presso l’Università di Roma Tre, cui farà seguito a novembre un incontro pubblico a Firenze nel contesto ormai consolidato di UrbanPromo, in preparazione del prossimo Congresso INU 2025, che ruoterà attorno al tema del ‘Piano utile’, di cui l’abitare equo e sostenibile costituisce indubbiamente un fattore determinante.
 

Casa accessibile, le possibili soluzioni

Per delineare il complesso quadro di questioni sul tappeto, occorre tracciare una rapida disamina dei problemi che caratterizzano il problema della domanda e dell’offerta di casa a costi accessibili nella città contemporanea.
 
Una ricerca in corso (Osservatorio Casa Abbordabile, curata da Massimo Bricocoli e Marco Peverini del Politecnico di Milano) parla specificamente di ‘abbordabilità’, cioè di sostenibilità dei costi abitativi (includendo sia il costo per l’acquisto o l’affitto sia quello derivato dalle spese di utenze) riferiti alle capacità economiche.
 
La condizione di sostenibilità ormai riconosciuta a livello internazionale correla infatti al reddito il peso delle spese per l’abitazione, stabilendone la soglia massima al 30%. In contesti di prezzi crescenti, come ad esempio quello milanese, le difficoltà maggiori riguardano soprattutto coloro che hanno necessità di accedere ad un’abitazione, e di conseguenza condizionano in ultima analisi la mobilità della popolazione in ingresso e in uscita dai centri urbani. Più in generale però, l’accessibilità o abbordabilità dell’abitazione attiene alla dimensione di equità e pari opportunità per le diverse fasce di popolazione che abitano e lavorano nelle nostre città.
 
In questi anni la natura quantitativa del fabbisogno di case abbordabili rimane ancora elevata, perché ampie porzioni di domanda (sfratti, morosità elevata, richieste di integrazione e supporto delle spese abitative e dei costi della locazione) non ricevono risposte soddisfacenti. A questo si affianca una domanda qualitativa espressa da nuove istanze (nuovi pendolarismi per studio e lavoro, giovani, anziani) e da una crescente diversificazione delle traiettorie di vita soprattutto nelle città metropolitane.
 
Parallelamente, e sulla scorta delle direttive europee in materie diverse, non ultima delle quali il programma per Case Green al 2050, stiamo assistendo ad una necessità crescente di riuso e rigenerazione di ampie porzioni di città esistenti. Molti dei quartieri pubblici risalgono però a periodi antecedenti gli anni Settanta, e la concentrazione di disagi sociali viene esacerbata da un contesto edilizio in cui prevalgono forme di povertà energetica, standard abitativi insufficienti e sicurezza sismica precaria.
 
Da ultimo, la presenza di un esteso patrimonio privato sfitto richiama l’opportunità di politiche di recupero, da introdurre attraverso azioni incisive sotto il profilo sia fiscale, materia che dovrebbe godere di una più marcata autonomia locale, sia avendo l’obiettivo di potenziare le esperienze delle Agenzie per la casa. Pur presentandosi in modo frammentato, le Agenzie sono cresciute in alcuni territori, proprio al fine di garantire un matching positivo tra domanda e offerta e favorire la re-immissione nel mercato di quote significative di patrimonio privato sfitto in tempi ragionevolmente contenuti.
 
La dimensione di questo patrimonio è oggi rilevante al Nord, ma anche e forse soprattutto al Centro Sud, dove si intreccia con il fenomeno delle seconde e terze case e dove ormai la diffusione potente e non regolata di affitti brevi (per turismo, per affari) rappresenta solo una turbovalorizzazione della rendita immobiliare.
 

Politiche per la casa pubblica

Questo insieme di componenti del problema apre ad alcune riflessioni, emerse già nel corso del ciclo di Seminari Inu, che sottolineano l’importanza di impostare politiche a regia pubblica che si avvalgano di strumenti a carattere multiscalare e una progettualità multiattoriale per affrontare piani differenti di lavoro, dove si intrecciano i finanziamenti per l’Erp, per l’housing sociale, le misure di sostegno per l’affitto a costi accessibili e il potenziamento delle Agenzie per la casa.
 
Occorre infatti occuparsi di progettare e monitorare gli effetti delle politiche e delle pratiche su molteplici elementi di natura territoriale ed edilizia per una pluralità di soggetti, occorre trattare problemi di costi di produzione dell’edilizia pubblica e costi del denaro rilevanti e cresciuti in modo significativo negli ultimi anni, occorre predisporre interventi flessibili e anche fortemente sperimentali.
 
Nella latitanza di politiche nazionali per la casa pubblica, in questi anni sono cresciute e maturate le pratiche locali, di comuni e città metropolitane.
 
L’esperienza bolognese si è impegnata su diversi fronti. Da un lato ha identificato tre polarità urbane in cui integrare risorse pubbliche comunali e statali (da fondi comunitari e Pnrr, da proprietà demaniali) per incrementare il patrimonio pubblico residenziale; dall’altro ha proposto forme di abitare collaborativo (co-housing, condomini solidali) proprio a partire da edifici pubblici, per incentivare un’innovazione nel prodotto e nei processi insediativi; infine, ha sostenuto politiche attive nella direzione espressa attraverso lo slogan ‘Sfitto zero’, per riusare quote di stock esistente e abbandonato, e incentivando l’integrazione sociale e funzionale.
 
Altre esperienze pilota emergono a Sud, dove uno dei temi ricorrenti riguarda la necessità di allineare le politiche urbanistiche con quelle sociali e di recuperare le quote sfitte in un progetto di rigenerazione urbanistica che affronti i temi della vetustà del patrimonio edilizio e quelli dell’abitare informale. I Piani per l’abitare nelle due Regioni di Puglia e Campania cercano di ricomporre politiche non unitarie e strumenti e risorse di provenienze diverse (comunitarie, nazionali, regionali, speciali) provando a valorizzare molte iniziative dal basso prodotte dalle comunità locali.
 

Case sostenibili per gli studenti

Infine, merita attenzione il tema della residenza per studenti, dato che il segmento di mercato è in decisa crescita, ma è anche in affanno nel fornire risposte sostenibili. Un terzo della popolazione universitaria italiana, che ammonta ad un totale di circa 2 milioni di studenti, si trova ad abitare, almeno temporalmente, in province che non coincidono con la propria residenza e in alcune città (Milano, Bologna, Padova, tra le altre) la situazione è particolarmente evidente anche per la presenza di popolazione studentesca internazionale.
 
Studi e ricerche accademiche e non (tra cui quelle elaborate dagli Enti per il diritto allo Studio e quelle formulate da Scenari Immobiliari) stimano le dimensioni quantitative del fenomeno, dando conto di un’offerta attuale che consta di circa 62.000 posti letto, molti dei quali in capo a soggetti privati, che ne stanno facendo materia di investimento immobiliare ad alta redditività. In questo campo è invece importante che le politiche pubbliche, che dovrebbero garantire il diritto allo studio su tutti i fronti (tra cui quello abitativo) possano giocare un ruolo decisivo.
 
Nonostante l’impegno di molte Università, che hanno programmi di sviluppo di edilizia universitaria anche collegati ai progetti Pnrr (ca 60.000 unità), la domanda è ancora molto alta e la risposta insufficiente, con una produzione standardizzata, sul modello alberghiero a costi spesso eccessivi. Al contrario, sarebbe invece interessante valutare la possibilità di ibridazione delle soluzioni abitative a breve e medio periodo, da destinate a categorie sociali diversificate, estendendo l’offerta a nuovi potenziali soggetti fruitori, come i neolaureati, i giovani al primo impiego, i giovani lavoratori ma introducendo anche una buona componente intergenerazionale (giovani e anziani).
 
Alcune ricerche e sperimentazioni in questo campo provano ad ampliare il punto di osservazione per ridurre l’eccessiva settorializzazione, e propongono di adottare modelli più flessibili in termini di occupazione di spazi e servizi in comune, con una buona dose di mix di usi complementari alla residenza, così che gli insediamenti risultino finalmente anche centri di aggregazione sociale.
 
 
*Laura Fregolent (IUAV) e Laura Pogliani (Politecnico di Milano), Consiglio Direttivo Nazionale INU