Chi paga la multa alternativa alla demolizione ottiene sempre lo stato legittimo dell’immobile

12/06/2024 - Il pagamento delle sanzioni per abusi edilizi, alternative alla demolizione, diventa uno dei presupposti per la regolarizzazione delle difformità e, di conseguenza, per l’ottenimento dello stato legittimo dell’immobile.
 
Il Decreto Salva Casa, in vigore dal 30 maggio 2024, allinea le conseguenze della multa alternativa alla demolizione, che in precedenza consentiva di ottenere il permesso di costruire in sanatoria solo in alcuni casi.
 

Quando sono consentite le sanzioni per abusi edilizi alternative alla demolizione

Prima di entrare nel merito delle modifiche, bisogna precisare che sia prima sia dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, la regola generale prevede la demolizione dell’abuso edilizio.
 
Il pagamento di una sanzione alternativa, che consente di mantenere in piedi l’opera realizzata in modo illegittimo, è possibile solo se la demolizione non può avvenire senza danneggiare la parte eseguita in conformità ai titoli abilitativi.
 

Sanzioni per abusi edilizi e regolarizzazione, cosa cambia col Salva Casa

Fino al 29 maggio 2024, il pagamento delle sanzioni per abusi edilizi, dipendenti dalla realizzazione di un intervento sulla base di un permesso di costruire poi annullato dal Comune, consentiva di ottenere il permesso di costruire in sanatoria.
 
La regolarizzazione, cioè la possibilità di ottenere il permesso di costruire in sanatoria, non era espressamente prevista per gli interventi eseguiti in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo.
 
Da una parte il pagamento delle sanzioni per abusi edilizi evitava la demolizione di tali interventi difformi, dall’altra il Testo Unico dell’edilizia non stabiliva che potessero essere considerati regolari.
 
Le opere difformi, non demolite per una impossibilità oggettiva, restavano quindi in una specie di limbo.
 
Probabilmente la ratio del Testo Unico dell’edilizia era tutelare chi avesse commesso l’abuso edilizio in buona fede, cioè confidando su un permesso di costruire rilasciato, anche se poi annullato.
 
Dal 30 maggio 2024, il pagamento delle sanzioni per abusi edilizi consente sempre la regolarizzazione degli interventi eseguiti in totale o parziale difformità rispetto al titolo abilitativo.
 

Come si calcolano le sanzioni per abusi edilizi

Il Testo Unico dell’edilizia prevede che, nel caso delle opere realizzate sulla base di un permesso di costruire annullato, la sanzione per abusi edilizi sia pari al valore venale dell’opera abusivamente realizzata. Il Decreto Salva Casa non ha previsto alcuna modifica a riguardo.
 
Per le opere eseguite senza permesso di costruire o in totale difformità, la sanzione è pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, determinato con riferimento alla data di ultimazione dei lavori. Neanche in questo caso il Decreto Salva Casa ha introdotto modifiche.
 
Il Salva Casa ha invece aumentato le sanzioni per abusi edilizi pagate per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, elevandole:
- dal doppio al triplo del costo di produzione per gli immobili residenziali;
- dal doppio al triplo del valore venale per gli immobili non residenziali.
 
Anche se il Decreto Salva Casa ha aumentato le sanzioni per gli interventi eseguiti in parziale difformità, bisogna considerare che ha semplificato le regole per l’accertamento di conformità e ampliato la portata delle tolleranze costruttive ed esecutive.
 
Tutte queste semplificazioni, compresa la regolarizzazione conseguente al pagamento delle sanzioni per abusi edilizi, facilitano l’ottenimento dello stato legittimo dell’immobile.

Bisogna considerare che le novità introdotte dal Decreto Salva Casa in materia di sanzioni per abusi edilizi e stato legittimo dell’immobile potrebbero ancora cambiare. Il Decreto Salva Casa ha infatti iniziato l’iter per la conversione in legge ed è all’esame della Camera, dove saranno presentati una serie di emendamenti. Nei giorni scorsi, la Lega ha già annunciato di voler estendere la portata del Salva Casa.
 

Sanzioni per abusi edilizi, alcune precisazioni

Il tema delle sanzioni alternative alla demolizione degli abusi edilizi è stato sempre sotto il faro della giurisprudenza, chiamata a dirimere le controversie tra i responsabili degli abusi edilizi e i Comuni che ordinano il ripristino dello stato dei luoghi.
 
I giudici hanno sempre affermato che la sanzione per l’abuso edilizio deve essere determinata nella fase esecutiva, cioè dopo che il Comune ha ordinato la demolizione dell’opera, ma ha accertato che l’abbattimento non può essere portato a termine.