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Superbonus 110%, come funziona se l’immobile è suddiviso in più particelle catastali
RISPARMIO ENERGETICO Superbonus 110%, come funziona se l’immobile è suddiviso in più particelle catastali
RISPARMIO ENERGETICO

Superbonus, sismabonus ed ecobonus, come funzionano con demolizione e ricostruzione

di Paola Mammarella

Scadenze, percentuali di detrazione e beneficiari possono cambiare. Dall’Agenzia delle Entrate il punto della situazione

Vedi Aggiornamento del 22/02/2021
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Foto: fikmik©123RF.com
04/02/2021 – In caso di demolizione e ricostruzione di un edificio con miglioramento antisismico ed energetico, chi ha diritto alle detrazioni fiscali? In quali percentuali? Fino a quando?
 
A queste domande ha risposto l’Agenzia delle Entrate con la risposta 70/2021.
 
L’Agenzia è stata interpellata da un’impresa di costruzione che intendeva realizzare, in zona sismica 3, la demolizione e ricostruzione di un vecchio fabbricato con riduzione di almeno due classi del rischio sismico. Tutte le abitazioni avrebbero ottenuto anche un miglioramento energetico di almeno due classi. L’impresa intendeva alienare le unità immobiliari così ricostruite entro 18 mesi dalla fine dei lavori sia a persone fisiche sia a società.

Per questo motivo ha chiesto se, e in che misura, gli acquirenti potessero usufruire del sismabonus sul prezzo di vendita ed entro quale termine stipulare il contratto di vendita. L'impresa ha anche chiesto se potesse beneficiare dell'ecobonus per le unità abitative esistenti prima dell'intervento di demolizione e ricostruzione.
 

Sismabonus acquisto, aliquote della detrazione

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato la differenza tra il sismabonus, cioè la detrazione riconosciuta a chi adotta misure antisismiche sul proprio immobile, e il sismabonus acquisto. In quest’ultimo caso, l’impresa di costruzione realizza l’intervento di demolizione e ricostruzione con miglioramento antisismico nelle zone classificate a rischio 1, 2 o 3 e si impegna ad alienare gli immobili entro 18 mesi dalla fine dei lavori, mentre l’acquirente usufruisce della detrazione sul prezzo di vendita.
 
Il tetto di spesa del sismabonus per l’acquisto di case antisismiche ammonta a 96mila euro, mentre l’aliquota non è fissa. Ammonta al 75% del prezzo di vendita se l’immobile ricostruito ha ottenuto un miglioramento antisismico di una classe e all’85% se è stato ottenuto un miglioramento di due classi. La normativa sul sismabonus è stata assorbita dal Superbonus, quindi l’aliquota della detrazione è stata elevata in modo generalizzato al 110%.
 
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Sismabonus acquisto, aliquote diverse in base agli acquirenti

Tra i beneficiari del sismabonus ci sono sia le persone fisiche, soggetti Irpef, sia le imprese, che invece sono soggetti ad Ires. Invece, del superbonus 110% possono beneficiare solo le persone fisiche. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha concluso che se l’immobile è acquistato da una persona fisica, questa potrà ottenere una detrazione pari al 110% del prezzo di vendita. Se, invece, l’acquirente è una società, la detrazione sul prezzo di acquisto sarà pari al 75% o 85%.

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Sismabonus acquisto, termine per la stipula dell'atto

Nella risposta n.70, l’Agenzia delle Entrate, pur spiegando che il sismabonus è stato assorbito dal superbonus 110%, che scade il 30 giugno 2022, ha affermato che per poter beneficiare del sismabonus sull’acquisto dell’immobile antisismico, l’atto di acquisto deve essere stipulato entro il 31 dicembre 2021. L’Agenzia ha aggiunto che si può usufruire del sismabonus acquisto anche in relazione ad eventuali acconti, a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro il 31 dicembre 2021.

Nel formulare la Risposta, l’Agenzia ha indicato come scadenza del sismabonus la data del 31 dicembre 2021 e citato due risposte del 2020 (la 5/2020 e la 558/2020) fornite quindi prima che la Legge di Bilancio per il 2021 (L. 178/2020), entrata in vigore il 1° gennaio 2021, prorogasse il superbonus al 30 giugno 2022.
 
Nella risposta 80/2021, invece, l’Agenzia afferma che, come accade per la detrazione spettante per i lavori antisismici, anche per quella spettante per l’acquisto la data entro cui stipulare l’atto di acquisto segue un doppio binario, a seconda che l’acquirente sia una persona fisica o una società: se l’acquirente è una persona fisica beneficiaria del Superbonus, l’atto di acquisto dovrà essere stipulato entro il 30 giugno 2022; se, invece, l’acquirente è una società, l’atto di acquisto dovrà essere stipulato entro il 31 dicembre 2021.


Di seguito uno schema sulle regole del sismabonus acquisto:

 
Acquirenti case antisismiche Tipologia di bonus % della detrazione sul prezzo di acquisto Termine per l'atto di acquisto
persone fisiche Superbonus 110% con tetto spesa 96.000 euro 30 giugno 2022
società Sismabonus 75% - 85% con tetto spesa 96.000 euro 31 dicembre 2021


 

Ecobonus sugli immobili delle imprese

L’Agenzia delle Entrate ha ricordato che, come già chiarito con la risoluzione 34/E del 2020, l'ecobonus spetta anche ai titolari di reddito di impresa per gli interventi di efficientamento energetico sugli immobili strumentali, merce o patrimoniali.
 
La condizione per ottenere l’ecobonus è che le spese per gli interventi di efficientamento energetico siano contabilizzate separatamente da quelle per le misure antisismiche, in modo da non ottenere due detrazioni sullo stesso intervento. 
 
Ricordiamo, inoltre che, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico, l’ecobonus spetta solo sulla volumetria originaria. In questo caso, il beneficiario della detrazione non è l'acquirente, ma l'impresa, che ottiene l'ecobonus per gli interventi di efficientamento energetico realizzati sulle unità immobiliari di sua proprietà prima della vendita.
 
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