16/06/2022 - La riqualificazione degli edifici è un mercato con un elevato potenziale. Gli edifici esistenti sono per lo più energivori e l’efficientamento energetico rappresenta un’opportunità di lavoro per professionisti ed imprese, ma anche un’esigenza per i proprietari, che grazie ad interventi mirati possono ottenere un risparmio dei consumi.
Un discorso analogo vale per i lavori antisismici, che possono dar vita a immobili più sicuri, in grado di sopportare i terremoti minimizzando il valore dei danni e il numero delle vittime.
Per incoraggiare la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico e di messa in sicurezza antisismica, esistono diversi incentivi. Le aliquote e le scadenze dei bonus disponibili dipendono dalla tipologia di edificio coinvolto dai lavori e dalla natura del soggetto che le commissiona. Alcune detrazioni, per esempio, sono precluse alle imprese. In altri casi, ci sono beneficiari che possono contare su tempi più lunghi.
Efficientamento energetico: il Superbonus
La detrazione più nuova, e anche più conveniente in termini di aliquote, è il Superbonus, che dal 2020 ha dato nuovo impulso al mercato. Il Superbonus consiste in una detrazione del 110% per
interventi di:
- isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda;
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale in condominio;
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale nelle singole unità immobiliari e nelle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo situate in edifici plurifamiliari.
Beneficiano della detrazione al 110% anche
altri interventi, ma solo se realizzati congiuntamente ai primi:
- efficientamento energetico già incentivati con l’Ecobonus;
- installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica;
- installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici;
- installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici;
- eliminazione delle barriere architettoniche.
Possono usufruire del Superbonus, le persone fisiche; i condomìni; le comunità energetiche rinnovabili; gli Istituti autonomi case popolari o gli enti con le medesime finalità; le cooperative di abitazione a proprietà indivisa; le associazioni sportive dilettantistiche (ASD); le organizzazioni senza scopo di lucro.
Il Superbonus ha
scadenze differenziate in base ai beneficiari della detrazione. A fronte di una deadline più lunga, si assiste anche ad una riduzione dell’aliquota della detrazione.
Edifici unifamiliari
30 giugno 2022
31 dicembre 2022 se i lavori sono conclusi al 30% entro il 30 settembre 2022.
Condomìni e edifici fino a 4 unità immobiliari con unico proprietario
31 dicembre 2023 al 110%
31 dicembre 2024 al 70%
31 dicembre 2025 al 65%.
Edifici di proprietà degli ex IACP
30 giugno 2023
31 dicembre 2023 se i lavori sono conclusi al 60% entro giugno 2023.
Comunità energetiche rinnovabili, cooperative di abitazione, ASD, organizzazioni senza scopo di lucro
30 giugno 2022.
Comuni dei crateri sismici
31 dicembre 2025 al 110%
Efficientamento energetico: l’Ecobonus
Prima dell’entrata in vigore del Superbonus, è stato l’Ecobonus uno degli incentivi più utilizzati per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici.
L’Ecobonus continua a coesistere con il Superbonus e, a differenza di quest’ultimo, ha una
platea più ampia di beneficiari. Sono infatti ammessi all’agevolazione anche: le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni; i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali); le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.
Anche l’Ecobonus ha
aliquote di detrazione differenziate:
- 65% delle spese sostenute;
- 70% delle spese per la riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali che interessino almeno il 25% dell’involucro;
- 75% delle spese per la riqualificazione di parti comuni di edifici condominiali che fa ottenere almeno la qualità media di cui al DM 26 giugno 2015;
- 80% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica, abbinati a lavori finalizzati alla riduzione del rischio sismico, realizzati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, che determinano il passaggio a una classe di rischio inferiore;
- 85% delle spese sostenute per interventi di riqualificazione energetica, abbinati a lavori finalizzati alla riduzione del rischio sismico, realizzati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, che determinano il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Beneficiano dell’Ecobonus gli interventi di riqualificazione globale su edifici esistenti; gli interventi sugli involucri; l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda; la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale; l’installazione di sistemi domotici.
La scadenza dell’Ecobonus è la stessa per tutti i beneficiari e per tutti gli interventi ed è fissata al
31 dicembre 2024.
Lavori antisismici: il Superbonus
Si può ottenere il Superbonus 110% anche per gli interventi di miglioramento e adeguamento antisismico, rientranti nella disciplina del Sismabonus, realizzati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3.
La detrazione si calcola su un tetto di spesa di 96mila euro.
Si ha diritto al Superbonus anche per altri interventi se realizzati congiuntamente a quelli di adeguamento e miglioramento antisismico: l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, l’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici l’installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici e i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche.
Hanno diritto al superbonus 110% anche gli
acquirenti di unità immobiliari realizzate, nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, da imprese di costruzione e ristrutturazione mediante la demolizione di vecchi fabbricati e la ricostruzione con criteri antisismici ed eventuale ampliamento volumetrico (Sismabonus acquisto). L’acquisto deve avvenire entro 30 mesi dalla fine dei lavori. La scadenza di questa misura è fissata al
30 giugno 2022.
Possono ottenere la detrazione maggiorata solo le persone fisiche; i condomìni; le comunità energetiche rinnovabili; gli Istituti autonomi case popolari o gli enti con le medesime finalità; le cooperative di abitazione a proprietà indivisa; le associazioni sportive dilettantistiche (ASD); le organizzazioni senza scopo di lucro.
Lavori antisismici: il Sismabonus
Anche nel caso dei lavori antisismici, prima che entrasse in vigore il Superbonus l’unica agevolazione disponibile era il Sismabonus, che continua ad essere utilizzato per i soggetti cui è precluso il Superbonus, come le imprese.
Nelle singole unità immobiliari, si parte da una detrazione del 50%, che può arrivare al:
- 70% se l’intervento determina il passaggio a una classe di rischio inferiore;
- 80% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Negli edifici con più unità immobiliari, la detrazione può arrivare al:
- 75% se l’intervento determina il passaggio a una classe di rischio inferiore;
- 85% se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
La detrazione si calcola su un tetto di spesa di 96mila euro.
Hanno diritto al Sismabonus anche gli
acquirenti di unità immobiliari realizzate, nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3, da imprese di costruzione e ristrutturazione mediante la demolizione di vecchi fabbricati e la ricostruzione con criteri antisismici. La detrazione è pari al
- 75% del prezzo di acquisto dell’immobile se l’intervento determina il passaggio a una classe di rischio inferiore;
- 85% del prezzo di acquisto dell’immobile se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Il Sismabonus è in vigore fino al
31 dicembre 2024.
Recupero degli edifici: il Bonus Ristrutturazioni
Le spese per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali sono agevolate con una detrazione del 50%, da calcolare su un limite di spesa di 96mila euro.
Sono agevolabili:
- gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali;
- gli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali;
- gli interventi su immobili danneggiati da calamità;
- l’acquisto e costruzione di box e posti auto;
- l’eliminazione delle barriere architettoniche;
- gli interventi per la prevenzione degli illeciti;
- la cablatura e riduzione dell’inquinamento acustico;
- gli interventi per il risparmio energetico;
- l’adozione di misure antisismiche;
- la bonifica dall’amianto;
- gli interventi anti-infortunio.
La detrazione del 50%, su una spesa massima di 96.000 euro, spetta anche per l’acquisto di fabbricati a uso abitativo ristrutturati. L’acquisto deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori, che devono aver coinvolto l’intero edificio ed essere stati svolti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie. L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve calcolare la detrazione, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione.
La scadenza del Bonus Ristrutturazioni è fissata al
31 dicembre 2024.
Recupero degli edifici: il Bonus Facciate
Nelle zone A e nelle zone B, e in quelle ad esse assimilabili, sono agevolati con una detrazione del 60% gli interventi di recupero e restauro delle facciate esistenti consistenti in:
- pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata, compresi balconi, ornamenti o fregi;
- recupero, restauro, rinnovamento e consolidamento della facciata, compresi balconi, ornamenti o fregi;
- interventi su grondaie, pluviali, parapetti e cornici;
- sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata;
- interventi sulle strutture opache della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, anche in assenza dell’impianto di riscaldamento;
- rifacimento dell’intonaco dell’intera superficie della facciata del fabbricato;
- trattamento dei ferri dell’armatura.
La scadenza del Bonus Facciate è fissata al
31 dicembre 2022.
Bonus edilizi, sconto in fattura e cessione del credito
Ci sono tre modi per usufruire dei bonus edilizi.
Il primo è pagare le spese e usufruire della detrazione fiscale nella dichiarazione dei redditi.
Il secondo è lo sconto immediato in fattura, praticato dal fornitore o dall’impresa che esegue i lavori. In questo caso, il soggetto che pratica lo sconto, utilizza l’importo in compensazione oppure cede il credito di imposta corrispondente.
Il terzo è la cessione del credito.
Per avvalersi dello sconto in fattura e della cessione del credito è necessario rispettare alcune regole.
Bonus edilizi, il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese
In primo luogo, è necessario acquisire il visto di conformità e l’asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici e della congruità delle spese.
Il
visto di conformità attesta i presupposti che danno diritto alla detrazione, cioè la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni rilasciate dai professionisti tecnici incaricati e l’applicazione del contratto collettivo, ove previsto. Viene rilasciato da dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali, consulenti del lavoro ed esperti iscritti alle Camere di Commercio.
Per gli interventi di efficientamento energetico, le asseverazioni sulla rispondenza degli interventi ai requisiti tecnici e sulla
congruità delle spese devono essere conformi al
DM requisiti tecnici e massimali di costo e al Decreto Prezzi.
Per i lavori antisismici, l’asseverazione deve essere rilasciata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico e deve attestare l’efficacia degli interventi
sulla base del DM 329/2020.
Non occorre produrre il visto di conformità e l'attestato di congruità delle spese se gli interventi, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio, sono classificati come
attività di edilizia libera o se l’importo dei lavori
non supera i 10.000 euro. Da questa semplificazione è stato escluso il bonus facciate.
Il visto di conformità non è obbligatorio se:
- il contribuente invia in autonomia la
precompilata;
- il contribuente invia la dichiarazione tramite il
sostituto d’imposta (nella maggior parte dei casi il datore di lavoro che opera le trattenute Irpef);
- sussiste già un
visto di conformità sull’intera dichiarazione (perché ad esempio dalla dichiarazione il contribuente è risultato titolare di un credito di imposta superiore a 5mila euro).
Chi usufruisce del Superbonus deve sempre acquisire il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese, anche se sceglie di beneficiare direttamente della detrazione fiscale in dichiarazione dei redditi.
Bonus edilizi, come funziona la cessione del credito
Agli operatori sono consentite tre cessioni del credito con una serie di vincoli. Le banche possono invece operare quattro cessioni libere.
Per gli operatori diversi dalle banche, il meccanismo della cessione è il seguente:
- prima cessione libera;
- seconda e terza cessione per intero a favore di soggetti qualificati (banche, intermediari finanziari, assicurazioni abilitate ad operare in Italia).
Le banche possono sempre cedere il credito ai clienti professionali privati che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca cedente o con la banca capogruppo. I clienti professionali privati che acquisiscono il credito non possono cederlo a loro volta.
I clienti professionali sono quelli che possiedono l’esperienza, le conoscenze e la competenza necessarie. Si tratta, per fare degli esempi, di banche, imprese di investimento, imprese di assicurazione, organismi di investimento, fondi pensione, investitori istituzionali, imprese di grandi dimensioni (che possiedono almeno due dei requisiti: bilancio pari almeno a 20 milioni di euro, fatturato netto pari almeno a 40 milioni di euro, fondi propri pari almeno a 2 milioni di euro).
Bonus edilizi, obbligo del contratto collettivo
Le imprese impegnate nei lavori edili che concorrono alla realizzazione di un’opera di importo complessivo superiore a
70mila euro, devono applicare i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali più rappresentative.
L’obbligo riguarda i lavori di:
- costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento;
- trasformazione, rinnovamento o smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali, comprese le parti strutturali delle linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici;
- scavi, montaggio e smontaggio di elementi prefabbricati utilizzati per la realizzazione di lavori edili o di ingegneria civile.
Il contratto collettivo applicato deve essere indicato nell’atto di affidamento dei lavori e nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori. Le informazioni sul contratto colletttivo applicato devono essere verificate dai soggetti preposti al rilascio del
visto di conformità.
Bonus edilizi, obbligo di qualificazione sopra i 516mila euro
Dal 1° gennaio 2023 al 30 giugno 2023, per poter ottenere il Superbonus e gli altri bonus edilizi, le imprese chiamate ad eseguire i lavori in appalto o in subappalto dovranno:
- essere in possesso della qualificazione SOA, prevista dall’articolo 84 del Codice Appalti, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto;
- essere in possesso, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto, di un contratto con uno degli organismi di attestazione, finalizzato al rilascio dell’attestazione SOA.
In quest’ultimo caso, per il riconoscimento degli incentivi è necessario che all’impresa sia stata rilasciata l’attestazione della qualificazione SOA.
Dal 1° luglio 2023, i lavori incentivati con il Superbonus e gli altri bonus edilizi potranno essere svolti solo da imprese che, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto, siano in possesso della qualificazione SOA.
L'obbligo di qualificazione riguarderà le imprese coinvolte nei lavori durante l’ultimo anno dell’ecobonus, sismabonus e bonus ristrutturazioni, che scadranno il 31 dicembre 2024.
Per quanto riguarda il Superbonus, saranno interessate dal nuovo onere le imprese chiamate ad eseguire interventi su condomìni, edifici fino a 4 unità immobiliari con unico proprietario, edifici ex Iacp o con le stesse finalità, edifici situati nei crateri sismici. Il Superbonus per le altre tipologie di beneficiari (unità unifamiliari, ASD, cooperative di abitazione, comunità energetiche rinnovabili) scadrà prima dell’introduzione dell’obbligo di qualificazione.
Bonus edilizi, le regole per l’asseverazione degli interventi
